Régime micro-BIC pour le statut LMNP : tout ce qu’il faut savoir
Vous avez le projet de vous lancer dans une activité de location meublée, sans pour autant devenir professionnel ? Le LMNP est un statut avantageux à de nombreux égards, en raison de sa grande simplicité comptable et fiscale. Mais il nécessite tout de même de choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le réel. Quels sont les avantages et les inconvénients du régime micro-BIC en LMNP ? Quelles en sont les principales caractéristiques ? Suivez le guide.
En LMNP, le régime micro-BIC s’applique par défaut sous le seuil de 77 700 € de revenus annuels.
Ce régime offre deux avantages majeurs : le revenu imposable est divisé par deux (en vertu d’un abattement de 50 % pour les locations meublées classiques), et la comptabilité est inexistante. Mais la loi prévoit la possibilité de passer au régime réel sur option à tout moment, et de déclarer les revenus autant que les charges.
Pour faire un choix entre régime micro et réel, il faut tenir compte du montant des charges annuelles et des éventuels travaux à réaliser dans le logement. L’aide d’un comptable est recommandée.
Qu’est-ce que le LMNP ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) correspond au particulier qui propose un bien meublé à la location, sans pour autant en faire son activité principale. En effet, parmi les conditions d’éligibilité au statut de LMNP, il faut que les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou qu’elles représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. (Le franchissement de ces deux seuils fait passer du LMNP au régime LMP réservé à la location meublée professionnelle, avec des règles d’imposition différentes.) Ces recettes annuelles, qui relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), peuvent être imposées selon deux régimes, chacun avec ses avantages fiscaux :
- Le régime micro-BIC caractérisé par l’application d’un abattement forfaitaire.
- Le régime réel ouvrant droit à la déduction des charges (notamment les intérêts d’emprunt) et à la création d’un déficit foncier, ce qui permet de réduire l’imposition tout en rentabilisant l’investissement locatif (l’aide d’un comptable étant recommandée).
Le choix entre les deux se fait au moment d’immatriculer votre activité sur le guichet des formalités des entreprises. Voyons, dans le détail, comment fonctionne la fiscalité du micro-BIC.
Quelle est la fiscalité du micro-BIC ?
Les revenus issus des locations meublées relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement aux recettes des locations nues qui sont considérées comme des revenus fonciers. Les règles du régime micro-BIC pour le loueur non professionnel sont simples, et valent pour tout type d’entreprise individuelle : ce régime d’imposition s’applique par défaut sous un seuil spécifique de recettes annuelles pour l’année N-1 (celle qui précède l’année de la déclaration d’impôt). Le seuil micro du LMNP fonctionne comme suit :
- Jusqu’à 77 700 € pour les locations meublées de longue durée. L’abattement forfaitaire est de 50 %, ce qui signifie que le propriétaire est imposé sur la moitié des loyers. Cet abattement est réputé couvrir l’ensemble des charges liées à la détention et à la location du bien.
- Jusqu’à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, avec un abattement réduit à 30 % (à compter des revenus générés en 2024).
- Jusqu’à 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. L’abattement est plus important : il correspond à 71 % des revenus.
Bien que le régime micro du statut de LMNP se caractérise par des obligations comptables allégées, il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable. C’est le cas, notamment, si vous entendez profiter au maximum des avantages fiscaux accessibles au statut de loueur en meublé non professionnel LMNP, à l’image des dispositifs de défiscalisation propres à l’investissement locatif comme le Censi-Bouvard en LMNP (celui-ci a pris fin en 2022, mais pourrait être réactivé dans l’avenir).
Un abattement minimum de 305 € est appliqué par l’administration fiscale dans tous les cas de figure.
Comment déclarer ses revenus de LMNP au régime micro ?
Au régime micro-BIC, la déclaration des revenus locatifs brille par sa grande simplicité. Il suffit de remplir le formulaire 2042-C-PRO en même temps que la déclaration des revenus d’activité.
Pour cela, dans la rubrique « Professions non salariées », puis « Revenus des locations meublées non professionnelles », vous devez indiquer le montant des revenus de location touchés l’année précédente (cases 5ND à 5PD). Il s’agit bien du montant total encaissé pour l’année N-1, à savoir les loyers et les charges facturées au locataire (charges réelles ou provisionnelles). Ces revenus sont ensuite soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
L’abattement est appliqué automatiquement par l’administration fiscale. Pour les locations meublées classiques, le revenu imposable est ainsi divisé par deux par rapport au revenu déclaré.
La bonne nouvelle, c’est que vous êtes dispensé de compléter la liasse fiscale en LMNP au régime micro, puisqu’il n’est pas possible de déduire les charges pour leur montant réel.
Par la suite, l’impôt sur vos recettes issues de la location meublée est calculé en les intégrant à votre revenu global et en tenant compte de votre tranche marginale : 0, 11, 30, 41 ou 45 %.
Même au régime micro, vous êtes redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) en tant que loueur en meublé. Cet impôt est payé en fin d’année directement sur la plateforme impots.gouv.fr, sauf à bénéficier d’une exonération : par exemple, si vous êtes en première année d’activité, ou si vos recettes ne dépassent pas 5 000 €.
LMNP au régime réel ou micro-BIC : comment faire le bon choix ?
La décision de choisir le régime LMNP réel ou micro doit être prise en connaissance de cause, en tenant compte des avantages et des inconvénients de chacun, et de la nature de votre projet d’investissement immobilier.
- Le régime micro se distingue par sa simplicité : l’abattement de 50 % (en location longue durée) est appliqué automatiquement par l’administration, et vous n’avez qu’à reporter le montant des recettes sur votre déclaration. Quant à la comptabilité, elle est simplifiée, voire inexistante. En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire vos charges – celles-ci sont censées être couvertes par l’abattement – ni pratiquer des amortissements. Le mécanisme du déficit foncier est, lui aussi, inaccessible.
- Le régime réel est plus complexe sur le plan comptable et fiscal, mais permet de déduire les charges, d’amortir le bien immobilier et les meubles, et de dégager un déficit foncier. Les charges déductibles sont nombreuses : intérêts du crédit immobilier, taxe foncière, coût d’achat du mobilier, assurances, charges de copropriété, mais aussi travaux de rénovation ou d’amélioration. Attention, cependant, car cette gestion fiscale plus lourde rend indispensable l’intervention d’un professionnel de la comptabilité, ne serait-ce que pour défricher la complexité des mécaniques de déduction et d’amortissement.
Vous achetez un bien immobilier dans l’optique de le proposer à la location meublée. Avant de le mettre sur le marché, vous réalisez pour 30 000 € de travaux de rénovation. Au régime BIC réel, cette somme viendra s’ajouter à vos charges d’exploitation, et l’ensemble pourra être déduit de vos revenus locatifs. Si le total des charges excède le total des revenus de l’année, vous pourrez pratiquer un déficit foncier, et reporter le trop-plein sur les années suivantes. Une manière, en somme, de ne pas payer d’impôt sur vos revenus de location pendant plusieurs années.
Pour prendre la bonne décision, l’idéal est encore de discuter de votre situation avec un expert-comptable. Il vous aidera à réaliser les calculs nécessaires et à opter pour le régime fiscal qui répond le mieux à vos besoins.
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Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, les recettes relèvent par défaut du régime micro-BIC qui permet de bénéficier d’un abattement. Mais à tout moment, vous pouvez faire le choix du régime réel. Cela vous permet de déduire les charges d’exploitation et de détention du bien, de pratiquer l’amortissement (sur l’achat du logement et du mobilier), et de dégager un déficit foncier. Seuls ces deux régimes sont accessibles au loueur non professionnel.
En matière de fiscalité, le régime « micro » ne permet pas de déduire les charges d’activité pour leur montant réel. En effet, ces charges sont couvertes par l’abattement forfaitaire appliqué automatiquement lors de la déclaration des revenus :
- 50 % pour les locations meublées classiques.
- 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
- 71 % pour les meublés classés.
Si le montant de vos charges est plus élevé, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel, qui autorise la déduction de nombreuses charges liées à l’exploitation et à la détention du bien.
Le régime micro-BIC est appliqué par défaut. Pour passer au régime réel, il faut franchir le seuil de recettes déterminé par l’administration fiscale : 77 700 € pour les locations meublées classiques, 15 000 € pour les locations touristiques non classées, et 188 700 € pour les locations classées. Néanmoins, à tout moment, vous pouvez opter pour le régime réel si cela s’avère plus avantageux : c’est le cas, en particulier, si vos charges annuelles sont supérieures au montant total de vos recettes issues de la location. La demande se fait auprès du centre des impôts des entreprises avant le mois de mai de l’année concernée. Le changement est irrévocable pendant 2 ans.
Pour le loueur en meublé non professionnel (statut LMNP), l’un des avantages du régime micro-BIC réside dans son absence de comptabilité. Puisque l’administration fiscale applique elle-même l’abattement sur les revenus locatifs, vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité. À l’inverse, ces obligations sont plus complexes au régime réel, et plus encore pour le statut du loueur en meublé professionnel (LMP).