Paiement de la CFE en LMNP : comment ça marche ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel offre de nombreux avantages (notamment fiscaux) aux particuliers qui envisagent de se lancer dans la location d’un bien meublé. Cependant, il existe aussi un certain nombre de charges et de taxes à prendre en compte dans le calcul de rentabilité, dont la CFE – trop souvent négligée par les futurs investisseurs. Faut-il payer la CFE en LMNP, et si oui, comment procéder ? Quelles sont les règles à connaître ? Keobiz répond à toutes les questions que vous vous posez à ce sujet.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) désigne un régime juridique appliqué aux particuliers qui proposent un ou des biens meublés à la location, dans l’ancien comme dans le neuf. Il permet de réduire fortement l’imposition des revenus locatifs en fonction du régime fiscal (régime micro ou réel) et du type de bien mis en location. Pour en bénéficier, il faut :

• que les recettes locatives issues du ou des biens en question n’excèdent pas 23 000 € sur l’année civile ;
• ou que ces recettes représentent moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal : traitements, salaires et autres BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En d’autres termes, la location meublée ne doit pas constituer l’activité principale du foyer.

Si au moins l’une de ces conditions est remplie, vous êtes considéré comme un loueur en meublé non professionnel. À l’inverse, lorsque les recettes dépassent le seuil de 23 000 € sur l’année civile et qu’elles sont supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal, vous passez au régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP).

Par ailleurs, la mise en location d’un bien meublé nécessite de déclarer l’activité dans les 15 jours qui suivent, par voie dématérialisée sur le guichet des formalités des entreprises. Cette démarche vous permet de faire connaître votre activité, d’obtenir un numéro SIRET et de choisir votre régime d’imposition.

Comment fonctionne la CFE ?

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local qui, avec la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), compose la contribution économique territoriale (CET) venue remplacer la taxe professionnelle en 2010. Calculée sur la valeur locative des locaux occupés, elle est due par tous ceux qui exercent une activité professionnelle non salariée au 1ᵉʳ janvier, indépendamment du statut juridique, du régime d’imposition ou de la nature de l’activité. Cela concerne aussi bien les entreprises et sociétés (même un auto-entrepreneur est redevable de la CFE) que les structures dédiées à la gestion immobilière (ainsi, la CFE est due en SCI). Sauf cas d’exonération que votre expert-comptable peut vous aider à identifier en fonction de la forme juridique, par exemple dans le cadre d’une société civile immobilière (voir à ce propos notre guide complet SCI et CFE). Notez également qu’en cas de cessation de l’activité, la CFE est due en principe pour l’année entière : cela concerne la cessation d’activité d’une entreprise individuelle ou d’une société, ou encore la mise en sommeil d’une activité (même s’il est possible de demander un dégrèvement au prorata des mois qui suivent la cessation). C’est un point à prendre en compte si vous envisagez, par exemple, la mise en sommeil d’une SARL.

Faut-il payer la CFE en LMNP ?

Vous l’aurez compris : la CFE s’applique à toutes les activités. Puisque la location meublée est considérée comme une activité commerciale, qu’elle soit exercée à titre professionnel ou non, celui qui la pratique est donc redevable de la cotisation foncière.

Néanmoins, vous pouvez être exonéré de CFE en LMNP dans différents cas :

• Si vous venez de créer votre activité : une entreprise est exonérée de CFE l’année de sa création, jusqu’au 31 décembre.
• Si votre chiffre d’affaires annuel n’excède pas 5 000 €.

Il existe d’autres cas d’exonération de CFE :

• La location meublée de l’habitation personnelle ou secondaire de manière occasionnelle.
• La location meublée d’une partie de l’habitation, lorsque la pièce louée constitue la résidence principale du locataire et que le montant du loyer reste raisonnable. Cela peut concerner, par exemple, la location d’une chambre à un étudiant.
• L’activité de location nue à usage d’habitation (parce qu’elle génère des revenus fonciers).
• La location de locaux classés « meublés de tourisme ».
• La location de biens immobiliers meublés dans des résidences de services.
• Ainsi que toutes les exonérations mentionnées dans le Code général des impôts, articles 1449 à 1466F, notamment pour les établissements publics, les collectivités territoriales, les grands ports maritimes et les exploitants agricoles.

Comment est calculée la CFE ?

Le calcul de la CFE en LMNP repose sur deux éléments :

1. La valeur cadastrale, qui correspond à la valeur locative des locaux occupés par le professionnel ou du bien loué, au cours de l’année N-2 (la même base de calcul que pour la taxe foncière).
2. Le taux fixé par chaque commune (ou par chaque établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre). En effet, le montant de la CFE est susceptible de varier d’une ville à l’autre.

Lorsque la valeur locative est faible, une base d’imposition minimum s’applique, fixée par la ville ou par la collectivité locale en fonction du chiffre d’affaires généré et en tenant compte d’un barème légal. Par exemple, pour des recettes annuelles inférieures à 10 000 € (année N-2), le montant de la base minimum est compris entre 243 et 579 € en 2025 (voir le tableau du Code général des impôts, art. 1647D).

Comment déclarer et payer la CFE ?

Pour régler votre CFE en LMNP, vous devez d’abord créer un compte professionnel sur impots.gouv.fr à l’aide de votre numéro SIREN, puis déposer une déclaration initiale avant le 1^er janvier de l’année qui suit la location du bien, via le formulaire 1447-C-SD : https://www.impots.gouv.fr/formulaire/1447-c-sd/declaration-initiale-de-cotisation-fonciere-des-entreprises. La CFE doit être payée annuellement, au plus tard le 15 décembre de l’année en cours.À partir de là, vous n’avez plus rien à faire – sauf en cas de changement susceptible de modifier le montant de la cotisation (comme la cessation de votre activité). Une déclaration 1447 M-SD doit alors être souscrite au plus tard le 2^e jour ouvré suivant le 1^er mai.