Quelles sont les déclarations obligatoires en LMNP ? Le guide complet

Vous envisagez de mettre en location un bien meublé de manière à générer des revenus, mais sans en faire votre activité principale ? Il existe un statut sur mesure : le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) permet de pratiquer la location meublée sans devenir un bailleur professionnel. Pour autant, la gestion administrative ne doit surtout pas être négligée : vous devez enregistrer votre activité, puis réaliser des déclarations fiscales chaque année, en suivant un processus qui varie en fonction de votre régime d’imposition. Quelles sont vos obligations déclaratives en LMNP et comment les effectuer ? Keobiz vous propose un guide complet à ce sujet.

Quels sont les grands principes de l’activité LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet aux particuliers de proposer un ou plusieurs biens immobiliers meublés à la location, et d’en tirer des revenus locatifs. Il faut savoir que le statut LMNP offre de multiples avantages, notamment une forte réduction de l’imposition des recettes locatives en vertu d’un abattement forfaitaire appliqué au régime micro des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ou de la possibilité de déduire le montant des charges au régime réel (voir à ce propos la fiscalité LMNP et le fonctionnement du micro-BIC en LMNP). Pour profiter pleinement de ces avantages fiscaux, il est toutefois préférable de se faire accompagner par un expert-comptable aguerri.

Le statut LMNP s’applique par défaut lorsqu’une des deux conditions suivantes est remplie : 

• Les revenus générés durant l’année civile n’excèdent pas 23 000 €.
• Les recettes annuelles représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (au sens de l’article 79 du Code général des impôts), de sorte que la location meublée ne constitue pas l’activité principale du propriétaire ou du ménage.

Au-delà du seuil de 23 000 € ou si les recettes locatives excèdent 50 % des revenus du ménage, c’est le statut de LMP (loueur en meublé professionnel) qui s’applique de plein droit. Il est également possible de choisir entre LMP et LMNP même lorsque ces conditions ne sont pas remplies, si la location meublée professionnelle apporte plus d’avantages fiscaux – par exemple, pour profiter du régime des plus-values professionnelles, qui n’est pas accessible lors de la revente d’un bien en loueur en meublé non professionnel LMNP. Notez que le professionnel peut également jouir du régime micro des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et donc de l’abattement forfaitaire afférent, s’il ne dépasse pas 15 000 € pour des meublés de tourisme non classés, et 188 700 € s’ils sont classés. Là encore, l’intervention d’un expert-comptable est recommandée afin de bien maîtriser les règles d’imposition en LMP.

Comment déclarer une activité de LMNP ?

Comme toute activité qui génère des revenus, celle de loueur en meublé doit faire l’objet d’une déclaration officielle, ou immatriculation – y compris lorsque l’activité en question n’est pas exercée à titre professionnel. Obligatoire, cette étape permet :

• D’informer l’administration de l’existence de cette activité.
• D’indiquer le régime fiscal choisi pour la déclaration des revenus.
• D’obtenir un numéro SIRET, lui-même indispensable pour déclarer les recettes.

Or, une déclaration de LMNP suppose, d’une part, de connaître les conditions à remplir pour pratiquer la location meublée, et d’autre part, de s’inscrire en ligne via le guichet unique. Voici ce qu’il faut savoir dans le détail.

Les conditions à remplir

Il existe un certain nombre de prérequis à respecter pour pratiquer une activité de loueur non professionnel. En pratique :

• Vous ne devez pas être déjà inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel.
• Vous devez proposer, à la location, un logement à usage d’habitation, décent, et disposant des éléments de mobilier prévus par la réglementation. Ces éléments doivent permettre aux locataires d’occuper le bien sans apporter rien d’autre que leurs affaires personnelles. C’est donc un point à prendre en compte dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier.

• Les revenus de la location ne doivent pas excéder 23 000 € et ne pas représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Dans le cas contraire, vous passez au régime LMP.

Le processus d’immatriculation en ligne

Auparavant, le processus déclaratif devait passer par le centre des formalités des entreprises, en déposant un formulaire. Mais depuis le 1^er janvier 2023, toutes les démarches relatives à la vie de l’entreprise se font en ligne, via le guichet électronique des formalités d’entreprises (guichet unique). C’est vrai également pour la déclaration des locations meublées. Cette opération doit être réalisée au maximum dans les 15 jours qui suivent le début de l’activité, donc après la mise en location du bien immobilier ou après son acquisition (au choix).

Voici les étapes à suivre, une fois votre compte créé sur le guichet unique :

1. Dans la colonne de gauche, « Entreprises », choisissez « Déposer une formalité de création d’entreprise ».

2. Sur la page suivante, cliquez sur « Créer une entreprise ». Choisissez la forme juridique « Entreprise individuelle ».

3. Dans la section « Description de l’activité », indiquez qu’il s’agit de l’activité principale pour l’établissement et précisez la date de début (celle de la mise en location ou de l’achat du bien immobilier). Au niveau du cadre « Description détaillée », précisez « Location de biens immobiliers meublés ». Il faut ensuite catégoriser l’activité de la façon suivante :

• Catégorisation 1 : « Activités de services ».
• Catégorisation 2 : « Location ».
• Catégorisation 3 : « Location de biens immobiliers ».
• Catégorisation 4 : « Loueur en meublé non professionnel ».

4. Dans la partie « Options fiscales », vous devez choisir votre régime d’imposition des revenus (réel simplifié BIC ou micro-BIC) et d’imposition de la TVA (franchise en base de TVA ou assujettissement à la TVA). (Nous reviendrons plus loin sur ces deux points, dans la section dédiée à la déclaration fiscale.) La date de clôture de l’exercice comptable correspond à celle de l’année civile : 31 décembre.

Comment effectuer vos déclarations de revenus locatifs ?

Dès lors que vous commencez à louer un bien meublé, vous êtes dans l’obligation de déclarer vos revenus LMNP à l’administration fiscale. À partir de là, les obligations à remplir varient en fonction du régime d’imposition de l’activité : micro-BIC ou réel.

Déclarer les revenus au régime micro-BIC

Le régime micro du statut de LMNP s’applique par défaut sous un seuil spécifique pour les revenus perçus pendant l’année N-1 (l’année qui précède celle de la déclaration d’impôt). Il existe deux seuils qui donnent droit à un abattement distinct :

• Jusqu’à 77 700 € pour les locations meublées de longue durée, ce qui permet de bénéficier d’un abattement de 50 %. Concrètement, cela signifie que le montant du revenu imposable est calculé sur la base de la moitié des recettes annuelles.
• Jusqu’à 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, ce qui ouvre droit à un abattement de 71 %.

L’abattement, automatiquement calculé par l’administration, est prévu pour couvrir vos charges en tant que propriétaire bailleur. Conséquemment, au régime micro, vous ne pouvez pas déduire vos charges pour leur montant réel.

Imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ces revenus doivent être reportés dans la déclaration n°2042-C PRO, en même temps que la déclaration d’impôt générale :

• Au niveau des cases 5ND, 5OD ou 5PD pour les locations meublées classiques. Il vous revient d’indiquer le montant total encaissé pour l’année N-1, soit les loyers additionnés des charges facturées au réel ou des provisions pour charges.
• Au niveau des cases 5NG, 5OG ou 5PG de la même déclaration pour les locations classées et les chambres d’hôtes. Il s’agit du montant total des recettes pour l’année N-1.
• Au niveau des cases 5NW à 5PW (cas général) ou 5NJ à 5PJ (locations classées et chambres d’hôtes) si vos revenus de location meublée ont déjà été soumis aux cotisations sociales par les organismes afférents. Dans le cas contraire, c’est l’administration fiscale qui applique les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Déclarer les revenus au régime réel

Le régime réel d’imposition (ou réel simplifié) s’applique lorsque les revenus générés par la location meublée excèdent les seuils du régime micro, ou sur option afin de déduire les charges pour leur montant réel et/ou de profiter du mécanisme d’amortissement.

La déclaration des revenus

Au réel, la déclaration LMNP nécessite de déposer une liasse n°2031 au service des impôts des entreprises (SIE) dont vous dépendez, mais aussi de remplir le formulaire n°2031 de la façon suivante :

• Les cases 5NA, 5OA ou 5PA pour indiquer le montant du bénéfice (soit la somme perçue après déduction des charges).
• Les cases 5NM à 5PM si ces revenus ont déjà été soumis aux contributions sociales (et les cases 5WE à 5YE pour les déficits qui relèvent des organismes de Sécurité sociale). Dans le cas contraire, ils seront automatiquement soumis aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 %.
• Les cases 5NY à 5PY pour préciser le montant des déficits de l’année (et les cases 5GA à 5GJ pour indiquer le montant des déficits des années antérieures qui n’ont pas encore été imputés).

À cela, vous devez joindre un bilan avec compte de résultat, ainsi qu’un tableau de déduction des charges d’amortissement.

La déduction des charges et des amortissements

Au régime réel, vous avez la possibilité de déduire les charges de vos recettes. En pratique, les charges déductibles ne font pas l’objet d’une liste précise. Elles doivent toutefois remplir 3 conditions :

• Être liées à l’exploitation du bien immobilier.
• Correspondre à une charge effective, avec justificatifs à l’appui.
• Être intégrées aux charges de l’exercice au cours duquel les dépenses ont été engagées.

Cela concerne notamment les dépenses liées aux travaux dans le logement, la taxe foncière, les frais d’assurance, ou encore les intérêts d’emprunt.

Autre mécanisme fiscal intéressant : la déduction des amortissements. Il s’agit de déduire l’amortissement du prix d’achat du logement et des biens meubles qui le composent, dès lors que ceux-ci sont inscrits à l’actif du bilan. Cette déduction est toutefois limitée : la quote-part déductible ne peut pas excéder le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l’intérêt de l’activité. Autrement dit, les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.

Le choix du régime réel d’imposition

Si vous décidez d’opter pour le régime réel de votre plein gré, alors même que vos revenus n’excèdent pas les seuils spécifiques du micro-BIC, vous devez le faire : 

• En début d’activité, au moment de l’immatriculation.
• En début d’activité, avant la date limite de déclaration d’ensemble des revenus, souscrite au titre de l’année de la première période d’activité (ou en déposant directement une déclaration de résultat n°2031).
• En cours d’activité, en exerçant cette option par courrier auprès du service des impôts des entreprises dont vous dépendez, avant la date limite de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus.

Valable pour un an, l’option est renouvelée automatiquement, sauf action contraire de votre part.

La question de la TVA

Qu’en est-il de la TVA ? En principe, un loueur non professionnel est exonéré de TVA : lors de l’immatriculation, vous avez dû choisir « Franchise en base » dans la case correspondante. Pour autant, vous pouvez y être assujetti si, dans le cadre de votre activité, vous proposez à vos locataires au moins 3 services de type hôtelier : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, réception des clients, ou fourniture du linge de maison.

Le loueur non professionnel est-il redevable des prélèvements sociaux ?

La réponse est oui : les revenus tirés de votre location meublée sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % (9,2 % pour la CSG, 0,5 % pour la CRDS, et 7,5 % au titre du prélèvement de solidarité). Ce taux est appliqué aux recettes nettes, c’est-à-dire après calcul de l’abattement ou déduction des charges – en fonction du régime d’imposition.