Loueur en meublé professionnel (LMP) : tout ce qu’il faut savoir en 2025
La location meublée peut être exercée sous deux statuts distincts, selon que vous en faites une activité professionnelle ou non. Moins connu du grand public que le LMNP, le régime LMP offre pourtant de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal – de quoi séduire les investisseurs. Quelles sont les spécificités de ce statut ? Comment devenir LMP ? Quel est le régime fiscal applicable ? Keobiz vous dit tout ce qu’il faut savoir au sujet du loueur en meublé professionnel.
Le LMP est le régime fiscal réservé aux professionnels de la location meublée dont les recettes excèdent 23 000 € par an et représentent plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
La fiscalité du LMP dépend du régime déclaratif (micro-BIC ou réel) et du mode d’imposition (sur le revenu ou sur les sociétés).
Ce statut permet de bénéficier de plusieurs avantages, comme l’imputation du déficit, la pratique des amortissements et le régime professionnel de la plus-value.
Le régime de loueur en meublé professionnel, c’est quoi ?
Le LMP est un régime fiscal réservé aux propriétaires qui louent des logements meublés et qui en font une activité professionnelle, au sens où les revenus générés par celle-ci excèdent les autres revenus du foyer fiscal. Cela concerne les meublés de longue durée, les meublés de tourisme classés ou non, les gîtes, et les logements intégrés à des résidences de services – qu’il s’agisse de location touristique ou de location de longue durée.
La liste du mobilier à prévoir dans un logement meublé est fixée par le décret du 31 juillet 2015. Elle inclut notamment les meubles et équipements suivants : une literie, une table et des chaises, des rangements, un réfrigérateur, des plaques de cuisson, un four classique ou un four à micro-ondes, des ustensiles de cuisine, des volets ou des rideaux, ainsi que des luminaires. Le locataire doit pouvoir occuper confortablement le logement sans avoir à apporter des éléments de mobilier.
Pour en bénéficier, il faut remplir deux conditions cumulatives :
- Que les recettes générées par la location meublée soient supérieures à 23 000 € par année civile. Celles-ci englobent tous les loyers perçus, charges comprises.
- Que les recettes cumulées sur un an représentent plus de 50 % de l’ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal (aux côtés des traitements et salaires, des BNC, des BIC et autres).
Si l’une de ces conditions liées aux recettes annuelles n’est pas remplie, le propriétaire relève automatiquement du régime de la LMNP (voir les conditions d’éligibilité du statut de loueur en meublé non professionnel ainsi que le fonctionnement du statut LMNP) pour son activité de location, et ne peut pas prétendre au statut LMP. Peu importe qu’il s’agisse d’une location de longue durée ou d’une location saisonnière. Pour autant, il peut toujours profiter du régime déclaratif micro des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), notamment l’abattement forfaitaire applicable aux recettes locatives, ainsi que d’autres avantages fiscaux (notez cependant que le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard en LMNP comme en LMP a pris fin le 31 décembre 2022).
Le statut de loueur meublé non professionnel LMNP est réservé aux contribuables qui génèrent de faibles revenus locatifs, insuffisants pour en faire une activité principale. Le choix entre les deux régimes dépend donc, en premier lieu, de la place (fiscale) que vous entendez accorder à cette activité.
Comment devenir loueur en meublé professionnel ?
L’activité du loueur en meublé, que celui-ci soit un professionnel ou non, est toujours d’ordre commercial. Il est donc indispensable, pour devenir LMP (mais aussi pour devenir LMNP), de créer une entreprise et de déclarer l’activité aux autorités compétentes, que vous choisissiez d’exercer en nom propre ou dans le cadre d’une société.
Concrètement, voici les étapes à suivre pour devenir LMP :
- Choisir le statut juridique adapté (entreprise individuelle ou société, dans la plupart des cas : SARL, SCI ou SNC).
- Déclarer votre activité sur le guichet unique des formalités des entreprises, dans un délai maximal de 15 jours après la mise en location du bien meublé. Notez que toutes les formalités de création et de gestion d’une entreprise se déroulent exclusivement sur ce portail depuis le 1er janvier 2023.
- Réceptionner votre numéro de Siret qui prouve l’immatriculation de l’activité. Vous aurez besoin de le reporter sur votre déclaration de revenus locatifs.
Dans le cadre d’une location meublée, il existe différentes options pour établir un contrat locatif : le bail d’habitation meublée pour une location de longue durée (le logement devient la résidence principale de son occupant), le bail mobilité d’une durée comprise entre 1 et 10 mois (réservé à certains profils de locataires) et le contrat de meublé de tourisme (pour une location de vacances).
Il faut garder en tête que le régime LMP de loueur meublé est d’abord un régime fiscal, et que cela n’a aucun impact sur le processus de création de l’activité. Vous n’en sentirez les effets qu’au moment de déclarer les revenus issus de votre ou de vos locations, en fonction du régime fiscal applicable.
Vous proposez plusieurs biens à la location ? Lors de la déclaration d’activité, le premier logement loué est considéré comme l’établissement principal, et les logements suivants comme des établissements secondaires. Chaque bien immobilier se voit attribuer un numéro Siret distinct.
Quel est le régime fiscal du LMP ?
Si vous vous demandez comment devenir LMP (loueur en meublé), c’est que vous n’ignorez pas que ce statut permet de profiter d’avantages sur le plan fiscal. Néanmoins, compte tenu de la complexité de la fiscalité du loueur en meublé, nous vous proposons un tour d’horizon complet des spécificités de ce régime.
L’activité de location meublée étant commerciale, les revenus générés relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), alors que les recettes locatives issues de biens nus sont considérées comme des revenus fonciers (à ce propos, découvrez la différence entre BIC et BNC ainsi que le fonctionnement du micro-foncier en SCI). Ces recettes annuelles sont imposées au régime micro ou au régime réel, en fonction du montant déclaré, chaque option ouvrant droit à des avantages fiscaux distincts (abattement forfaitaire dans un cas, déduction des charges dans l’autre) et à des cotisations sociales différentes. Mais il faut comprendre que la fiscalité du statut LMP est assez complexe (bien plus que le statut de loueur en meublé non professionnel LMNP au régime réel, par exemple), et qu’il est indispensable de se faire accompagner par un expert-comptable compétent. Alors, quelles sont les règles d’imposition à connaître en LMP ? C’est ce que nous allons voir.
Le régime de déclaration des revenus locatifs
En fonction du statut juridique choisi pour exercer votre activité, vos recettes seront soumises à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).
L’impôt sur le revenu
Il existe deux régimes déclaratifs pour les BIC soumis à l’impôt sur le revenu : le régime micro et le régime réel, en fonction du chiffre d’affaires réalisé.
- Le régime micro-BIC s’applique par défaut si vos recettes sont inférieures à 77 700 € HT par an. Le montant total est à reporter sur la déclaration complémentaire n° 2024 C-Pro. La somme retenue pour le calcul de l’impôt correspond aux recettes déclarées, desquelles l’administration déduit un abattement de 50 %. Celui-ci est réputé couvrir les charges d’exploitation.
L’abattement applicable au régime micro monte à 71 % pour les meublés de tourisme classés et pour les chambres d’hôtes, et à 92 % pour les mêmes activités exercées dans les zones territoriales B2 et C.
- Le régime réel s’applique au-delà de 77 700 € HT par an. Le montant doit être reporté sur la déclaration n° 2031-SD et sur la déclaration n° 2024 C-Pro. La somme retenue correspond aux recettes, desquelles vous devez déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation du ou des biens. Parmi les frais déductibles : les loyers, les charges de copropriété, les frais de gestion, les travaux réalisés, les assurances, les frais de notaire, les intérêts de l’emprunt immobilier, les impôts locaux, et les amortissements du mobilier et des améliorations.
La loi de finances pour 2024 a modifié les modalités d’application du régime micro pour les locations meublées, mais uniquement s’il s’agit de meublés de tourisme non classés. Dans ce cas précis, le seuil de chiffre d’affaires à ne pas dépasser est fixé à 15 000 €, et l’abattement réduit à 30 %. Cette modification vise à aligner le régime des locations meublées sur celui des locations nues.
L’impôt sur les sociétés
Si votre activité est soumise à l’impôt sur les sociétés, le régime fiscal applicable est différent. La société est imposée directement (au régime réel), puis chacun des associés relève de l’impôt sur le revenu pour sa propre rémunération et ses éventuels dividendes.
Le taux de l’impôt sur les sociétés se décompose comme suit :
Bénéfice
Chiffre d’affaires inférieur ou égal à 10 M€
Chiffre d’affaires supérieur à 10 M€
Entre 0 € et 42 500 €
15 %
25 %
Au-delà de 42 500 €
25 %
25 %
Les avantages du régime LMP
Au régime réel de déclaration des revenus, le LMP revêt trois avantages majeurs qui viennent optimiser l’investissement locatif :
- Le déficit foncier. Celui-ci est créé lorsque les charges d’exploitation sont plus importantes que les revenus issus de l’activité : il peut alors être imputé sur le revenu global du contribuable, sans limite de montant, et reporté pendant les 6 années qui suivent. (Notez qu’au régime LMNP, il ne peut être imputé que sur les revenus de même nature.)
- Les amortissements. Ceux-ci représentent la perte de valeur du bien immobilier et de son mobilier au fil du temps, du fait de leur usure. Ainsi, le prix d’achat du bien et des meubles peut être amorti en fonction de la durée réelle de détention, par exemple : 2 % du prix du logement chaque année pendant 50 ans.
- L’exonération des plus-values de cession. Le LMP bénéficie du régime des plus-values professionnelles, bien plus intéressant que celui des particuliers : vous pouvez être exonéré en totalité si les recettes n’excèdent pas 90 000 € HT pendant chacune des deux années civiles qui précèdent la cession (à condition que l’activité ait démarré depuis au moins 5 ans), et partiellement entre 90 000 et 126 000 € HT de recettes.
Si votre activité comprend au moins 3 prestations hôtelières (parmi celles-ci : petit déjeuner, ménage effectué dans les locaux, fourniture de linge de maison ou réception de la clientèle), c’est le régime fiscal de la para-hôtellerie qui s’applique. Les seuils d’exonération des plus-values sont alors plus intéressants : exonération totale pour des recettes inférieures à 250 000 € HT, et partielle si celles-ci sont comprises entre 250 000 et 350 000 € HT.
Les impôts et taxes à payer
En plus de la fiscalité des revenus, les locaux meublés sont soumis aux taxes et aux impôts qui suivent :
- La taxe foncière est établie une fois par an d’après la situation au 1er janvier de l’année. Son calcul tient compte de la moitié de la valeur locative cadastrale de chaque logement proposé à la location.
- La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local dû pour toute activité professionnelle non salariée. Elle est calculée par rapport à la valeur locative des biens immobiliers soumis à la taxe foncière (dans le cas de la location meublée).
- La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) est un impôt local calculé sur la valeur ajoutée produite par l’activité. Aux côtés de la CFE, elle forme la contribution économique territoriale (CET). Vous êtes dans l’obligation de souscrire une déclaration de CVAE à partir de 152 500 € de chiffre d’affaires annuel, mais vous ne la payez réellement qu’au-delà de 500 000 €.
La location meublée n’est pas soumise à la TVA, sauf lorsqu’elle intègre des prestations de services de type hôtelier.
Les cotisations sociales
Outre les impôts, les revenus issus des locations meublées professionnelles sont soumis aux contributions sociales. C’est d’ailleurs l’une des différences entre LMNP et LMP, puisque dans le premier cas, on parle de prélèvements sociaux. À combien s’élèvent ces cotisations ?
- À 21,2 % au régime de la micro-entreprise (à verser tous les mois ou tous les trimestres).
- Entre 35 et 45 % du résultat fiscal au régime réel (avec un minimum de 1 000 € en cas de résultat plus faible, voire déficitaire). Ces cotisations sont toutefois déductibles. De plus, un abattement s’applique sur le montant des recettes : 60 % pour la location de courte ou de longue durée, et 87 % pour la location de biens de tourisme classés.
Les loueurs professionnels sont dans l’obligation de tenir une comptabilité complète avec, entre autres, la transmission à l’administration fiscale d’un bilan simplifié, d’un compte de résultat, et d’un tableau des immobilisations et des amortissements. En raison de la complexité des obligations comptables et fiscales, il est recommandé de se faire assister par un cabinet professionnel. À ce titre, Keobiz met à votre disposition un comptable spécialisé dans le secteur de la location meublée, afin de vous aider à gérer toutes vos obligations dans les meilleures conditions.
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Lorsque la location professionnelle est soumise au régime réel, plusieurs charges d’exploitation peuvent être déduites du résultat fiscal (autrement dit, de l’ensemble des loyers perçus sur l’année). Les charges déductibles concernent :
- Les frais d’établissement (comme les frais de notaire).
- Les coûts d’entretien, de réparation et de rénovation du bien.
- Les frais de gestion et d’assurance.
- Les charges de copropriété.
- Les intérêts d’emprunt.
- Les impôts locaux.
- Les amortissements du mobilier et des améliorations apportées au bien.
La location meublée exercée comme activité professionnelle (LMP) offre plusieurs avantages au régime réel, qui contribuent à rendre plus rentable le projet d’investissement locatif. Parmi ceux-ci : la possibilité d’être déficitaire et d’imputer le manque à gagner sur le revenu global pendant les 6 années qui suivent, le mécanisme des amortissements, et l’accès au régime des plus-values professionnelles (plus avantageux que pour les particuliers). Au régime micro, le contribuable bénéficie d’un abattement qui couvre les charges, et dont le taux dépend de son activité.