Fiscalité du LMNP : les clés pour bien comprendre le régime fiscal de la location meublée en 2025
Le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) s’avère avantageux sur le plan fiscal. Mais il s’accompagne également d’obligations à remplir, notamment au regard de la déclaration des revenus locatifs et des impôts à verser. Quelles sont les spécificités du régime fiscal en LMNP ? Qu’est-ce qui différencie les régimes micro-BIC et réel ? Comment déclarer ses recettes ? Keobiz vous donne les clés pour tout comprendre au LMNP et à la fiscalité des revenus en 2025.
Le régime LMNP s’applique aux personnes physiques qui gèrent une ou des locations meublées sans en faire leur activité principale.
Les recettes sont déclarées dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux (les BIC) et soumises à l’impôt sur le revenu. Deux régimes fiscaux existent, avec des avantages distincts : le micro-BIC et le réel.
La fiscalité du LMNP recouvre également la TVA, les impôts locaux et le régime des plus-values. À cela, il faut ajouter les prélèvements sociaux applicables sur les recettes nettes.
À quoi correspond le loueur en meublé non professionnel ?
Les particuliers peuvent bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) dans le cadre de leur investissement immobilier. Le fonctionnement du LMNP est simple : il permet de proposer à la location (saisonnière ou de longue durée) un ou plusieurs biens meublés et d’en tirer des revenus, tout en profitant d’avantages fiscaux, puis de revendre le bien concerné à tout moment. Parmi les avantages : un abattement forfaitaire au régime micro-BIC et la possibilité de déduire les charges au régime d’imposition réel (notamment les intérêts d’emprunt, idéalement avec l’aide d’un expert-comptable). De quoi améliorer la rentabilité de l’investissement locatif. Le statut LMNP est toutefois réservé aux contribuables dont les recettes annuelles n’excèdent pas 23 000 euros ou représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer (recettes locatives comprises). Ces revenus sont à déclarer au titre des bénéfices industriels et commerciaux – il n’y a donc pas le choix entre BIC et BNC. (Pour rappel, l’auto-entreprise est soumise aux BIC ou aux BNC en fonction de l’activité exercée.)
Au-delà des seuils indiqués pour les recettes annuelles, le propriétaire bailleur passe automatiquement au statut LMP qui est celui du loueur professionnel. Les règles d’imposition en LMP sont proches de celles du statut de loueur non professionnel LMNP (déclaration des bénéfices industriels et commerciaux, abattement forfaitaire, déduction des charges, possibilité de pratiquer la location saisonnière), mais avec quelques différences : des avantages fiscaux plus prononcés pour le déficit foncier, l’accès au régime des plus-values professionnelles lors de la revente (avec le bénéfice d’une exonération totale sous un certain montant de recettes locatives), et des biens qui sortent de l’assiette de calcul de l’imposition sur la fortune immobilière. Dans ce cas, l’assistance d’un expert-comptable devient indispensable.
Le LMNP s’applique par défaut lorsque vous remplissez au moins l’une de ces deux conditions :
- Les revenus générés durant l’année civile n’excèdent pas 23 000 €.
- Les recettes de l’année représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt, de sorte que la location meublée ne constitue pas l’activité principale.
Quelle fiscalité pour le loueur en meublé non professionnel ?
En tant que loueur en meublé non professionnel, les revenus que vous tirez de votre logement en location sont déclarés au titre des BIC et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette règle s’applique à la location de longue durée comme à la location touristique.
On parle de revenus locatifs relevant des BIC pour une location meublée, et de revenus fonciers pour une location nue – avec des règles fiscales distinctes.
Il existe toutefois deux exceptions :
- Si vous louez une pièce de votre résidence principale à des personnes de passage de façon occasionnelle, vous êtes exonéré(e) d’impôt lorsque vos revenus n’excèdent pas 760 euros TTC par an.
- Si vous sous-louez une pièce de votre domicile de façon habituelle à une personne qui en fait sa résidence principale ou temporaire, ces revenus ne sont pas à déclarer dès lors que le loyer annuel ne dépasse pas 206 euros par mètre carré (hors charges) en Île-de-France, et 152 euros ailleurs en France.
Dans tous les autres cas, la déclaration des revenus locatifs et le paiement de l’impôt constituent des obligations auxquelles le propriétaire bailleur ne peut pas échapper. C’est ce que nous allons voir maintenant.
Le régime fiscal LMNP
En fonction du montant des revenus locatifs annuels, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel. Le mode de calcul de l’impôt dépend également du type de logement meublé, selon qu’il s’agit d’un bien classé ou non.
Le régime micro-BIC
Le régime micro s’applique par défaut en dessous de 77 700 euros de recettes par an pour un meublé classique et pour un meublé de tourisme non classé. Vous bénéficiez alors d’un abattement à hauteur de 50 %, sans possibilité de déduire les charges pour leur montant réel. Par conséquent, le montant de l’impôt est calculé sur la base de la moitié des revenus locatifs perçus durant l’année.
Vous ne payez aucun impôt pour des recettes inférieures à 305 euros par an. C’est le montant de l’abattement minimum appliqué par l’administration fiscale dans tous les cas de figure.
Les règles sont quelque peu différentes pour les meublés de tourisme classés et pour les chambres d’hôtes. Pour ce type de bien, le seuil du régime micro-BIC passe à 188 700 euros et ouvre droit à un abattement de 71 %. Si le logement est situé en zone B2 ou C (des secteurs où la demande locative est moins forte), un abattement supplémentaire de 21 % est susceptible d’être appliqué sous certaines conditions.
Le régime réel
Le régime réel, dit aussi « de bénéfice réel », s’applique automatiquement au-delà de 77 700 euros par an, ou sur option si vous en faites le choix (l’option est alors reconduite tacitement chaque année, sauf avis contraire de votre part à l’administration fiscale). Le revenu net imposable est déterminé après déduction des frais et des charges liés aux locations meublées :
- Frais d’entretien et de réparation.
- Frais de publicité.
- Achat des meubles.
- Dépenses courantes liées à l’exploitation du bien.
- Frais d’assurances.
- Frais d’acquisition versés lors de l’investissement (notaire et agence immobilière).
- Frais de gestion du logement.
- Frais de gestion comptable.
- Charges de copropriété.
- Intérêts du prêt immobilier.
- Impôts locaux (taxe foncière et CFE).
- Frais de déplacement (pour rencontrer un locataire, par exemple).
- Amortissements des biens.
En cas de déficit constaté (c’est-à-dire si vos charges excèdent vos loyers), celui-ci peut être déduit des revenus issus de la location meublée pendant les 10 années qui suivent.
Entre 77 700 et 254 000 euros de revenus locatifs, vous bénéficiez du régime réel simplifié qui se caractérise par des formalités comptables allégées. Au-delà de 254 000 euros, c’est le régime réel normal qui s’applique.
La déclaration des revenus
Le processus de déclaration des revenus diffère selon le régime fiscal. Dans tous les cas, il faut disposer d’un numéro SIRET, obtenu lors de l’immatriculation de l’activité sur le guichet unique des formalités des entreprises. Voici comment remplir votre déclaration :
- Au régime micro, le montant brut des recettes est à reporter sur le formulaire n°2042 C-PRO lors de la déclaration annuelle des revenus.
- Au régime réel, il faut remplir le formulaire n°2031-SD et reporter les montants sur la déclaration n°2042 C-PRO.
Le régime des plus-values
Dans le cadre de la revente d’un bien immobilier locatif, la fiscalité applicable est celle des plus-values immobilières des particuliers. À savoir, une taxe de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, après déduction du ou des abattements. Soit un total de 36,2 %.
Pour une plus-value imposable de 30 000 euros, l’impôt s’élève à 5 700 euros et les prélèvements sociaux à 5 160 euros. Soit un montant total de 10 860 euros.
Notez qu’une taxe supplémentaire s’applique pour une plus-value supérieure à 50 000 euros : entre 2 et 6 % en fonction du montant.
La TVA
Par défaut, les locations meublées ne sont pas soumises à la TVA : l’activité est exercée dans le cadre de la franchise en base. Mais il est possible d’y être assujetti(e) dans un cas particulier : si vous proposez aux locataires des services de type hôtelier.
Pour que la TVA s’applique, il faut proposer au moins 3 services parmi ceux-ci : le petit-déjeuner, l’accueil des clients, le nettoyage régulier des locaux, et la fourniture du linge de maison.
Ce régime vous permet de déduire la taxe de vos propres achats.
Les impôts locaux
Au statut LMNP, la fiscalité tient compte des impôts locaux :
- La taxe foncière, due sur chaque bien immobilier, à payer chaque année.
- La cotisation foncière des entreprises (CFE) afférente à votre activité, due chaque année également. Vous êtes exonéré(e) l’année de la création de l’entreprise (jusqu’au 31 décembre), chaque fois que votre chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 5 000 euros, et si vous proposez à la location des meublés de tourisme ou des meublés intégrés à des résidences de services.
Au régime réel, la CFE et la taxe foncière font partie des charges déductibles des revenus locatifs.
- La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), due seulement au-delà de 500 000 euros de revenus par an.
Les prélèvements sociaux
Enfin, indépendamment de la fiscalité à proprement parler, les revenus d’une location meublée sont aussi soumis aux prélèvements sociaux. Le taux de 17,2 % (9,2 % pour la CSG, 0,5 % pour la CRDS et 7,5 % au titre du prélèvement de solidarité) est appliqué aux recettes nettes, après abattement ou déduction des charges.
De plus, au-delà de 23 000 euros de recettes, vous êtes redevable des cotisations sociales et devez effectuer une déclaration auprès de l’Urssaf (chaque mois ou chaque trimestre, en fonction de l’option choisie). Le montant des cotisations dépend du statut juridique choisi pour exercer l’activité et du régime fiscal applicable.
Quelles différences avec le statut LMP ?
Le régime du loueur en meublé professionnel est assez proche sur le principe, mais présente quelques différences notables au regard de la fiscalité. En voici une liste pour vous aider à comprendre ce qui distingue ces deux statuts.
- Les recettes d’une location meublée professionnelle sont soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie BIC lorsque l’activité est exercée en entreprise individuelle, et à l’impôt sur les sociétés lorsqu’elle est exercée par une personne morale (une SCI par exemple).
- La fiscalité applicable est celle du régime micro ou du régime réel en fonction du montant des recettes (le seuil étant fixé à 77 700 euros, comme en LMNP), avec les mêmes avantages.
- Au régime réel, l’éventuel déficit peut être reporté sur le revenu global du foyer fiscal, plutôt que sur les seules recettes issues de la location meublée. Les amortissements fonctionnent de la même manière.
- Le LMP bénéficie du régime des plus-values professionnelles, avec une exonération intégrale lorsque les recettes n’excèdent pas 90 000 euros sur les deux dernières années (et à condition que l’activité ait au moins 5 ans), et partielle si ces recettes sont comprises entre 90 000 et 126 000 euros. Ces seuils sont encore plus élevés pour les meublés accompagnés de prestations de services para-hôtelières.
- Les biens meublés qui entrent dans le champ de l’activité professionnelle ne sont pas pris en compte pour l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
Ces informations vous permettront de comparer les deux statuts et d’évaluer les avantages de l’un et de l’autre. N’hésitez pas à demander conseil à un cabinet d’expertise comptable comme Keobiz.
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Pour bénéficier des avantages du LMNP, il faut proposer à la location un bien meublé situé sur le territoire français, qui respecte les critères de décence. De plus, seul un particulier peut être considéré comme loueur non professionnel : une personne physique qui exerce son activité dans le cadre d’une entreprise individuelle. Enfin, les recettes de l’année ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Certains biens locatifs meublés permettent de bénéficier d’un abattement exceptionnel de 92 % sur les revenus. Cette niche fiscale concerne les meublés de tourisme classés qui génèrent des recettes inférieures à 15 000 € et sont situés dans des zones géographiques qui se caractérisent par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (zones B2 et C du territoire). En pratique, il s’agit de l’abattement de 71 % dédié aux meublés classés auquel on ajoute un abattement supplémentaire de 21 %.
L’appartenance à l’un ou l’autre statut n’est pas un droit d’option : l’affectation est automatique, et se fait en fonction du montant des recettes et de la part qu’elles représentent dans les revenus globaux du foyer fiscal. Il n’est donc pas possible de passer de l’un à l’autre régime, sauf en agissant sur le montant des recettes.