Comment fonctionne la fiscalité du loueur en meublé professionnel ?

Si vous envisagez de faire de la location meublée votre activité principale, vous pouvez opter pour le régime LMP dédié aux professionnels. Celui-ci diffère du statut de LMNP sur plusieurs points ; il est aussi moins courant, ce qui explique que les particuliers le connaissent moins bien. Or, ce régime particulier permet de profiter d’avantages attractifs en matière de fiscalité, même si vous exercez en nom propre plutôt qu’en société, dès lors que vous remplissez un certain nombre de conditions. Keobiz vous propose un aperçu des règles d’imposition et de fiscalité en LMP.

Quelles différences entre LMNP et LMP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et celui de loueur en meublé professionnel (LMP) s’adressent aux particuliers qui pratiquent une activité de location meublée. Ces deux régimes permettent de bénéficier des avantages de la location meublée, mais avec des différences importantes à connaître :

• Le LMNP est réservé aux loueurs qui ne font pas de la location leur activité principale. À ce titre, il est même possible de louer sa résidence principale en LMNP, qu’il s’agisse du logement entier en saisonnier ou d’une partie de l’habitation pour une longue durée.
• Le LMP s’adresse aux loueurs qui souhaitent pratiquer à titre professionnel, et donc (généralement) louer plusieurs biens immobiliers. Le passage au statut de LMP dépend des recettes locatives : celles-ci doivent excéder 23 000 € sur l’année civile et représenter plus de 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt (traitements et salaires, BIC ou BNC d’auto-entreprise, et tout autre revenu imposable). Cela veut dire aussi que le choix entre LMNP et LMP n’est pas du ressort du loueur. Ce régime offre plus d’avantages fiscaux, mais revêt aussi plus de contraintes : le propriétaire est soumis aux cotisations sociales et doit remplir des obligations comptables plus lourdes (qui nécessitent l’intervention d’un expert-comptable).
• Les deux statuts relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, et leur imposition dépend du régime fiscal (avec un abattement forfaitaire au régime micro et la possibilité de déduire les charges au régime réel LMNP ou LMP). On retrouve donc la même logique que pour la fiscalité d’une entreprise individuelle.

Dans les deux cas, LMP ou LMNP, il est indispensable de proposer à la location des biens qui remplissent les conditions spécifiques du « logement meublé ». Ce type de bien doit comporter un certain nombre de meubles listés à l’article 2 du décret du 31 juillet 2015.

Comment fonctionne la fiscalité en LMP ?

La fiscalité du LMP s’apparente à celle du LMNP sur plusieurs points, mais elle affiche également des différences notables que nous allons explorer. Voici tout ce qu’il faut savoir.

Le régime fiscal

La location meublée professionnelle relève de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC. C’est le cas, du moins, si vous exercez votre activité dans le cadre d’une entreprise individuelle. Une société, en revanche, est soumise à l’impôt sur les sociétés.

En tant qu’entrepreneur individuel au statut LMP, vous êtes soumis au régime micro ou réel en fonction du chiffre d’affaires réalisé.

Le régime micro-BIC

Le régime micro s’applique de plein droit jusqu’à 77 700 € de revenus locatifs perçus sur l’année civile. Cela vous donne droit à un abattement de 50 % sur les revenus tirés de la location, calculé automatiquement par l’administration fiscale. En somme, le calcul de l’impôt se fait sur la moitié des recettes.

Notez que ce seuil est fixé à 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et pour les chambres d’hôtes, avec un abattement qui grimpe à 71 %.

Le régime réel

Au-delà de 77 700 € de recettes annuelles (et 188 700 € pour les meublés classés), ou sur option si cela s’avère plus avantageux, vous passez au régime réel. L’abattement est remplacé par plusieurs leviers fiscaux particulièrement intéressants :

• La déduction des charges pour leur montant réel. Vous pouvez déduire vos charges des revenus issus de la location, ce qui vous permet de réduire le résultat fiscal, donc l’assiette de l’impôt.

• La pratique du déficit foncier, lorsque le montant des charges est supérieur à celui des recettes. Celui-ci peut être reporté sur les 3 années qui suivent, et imputé sur le revenu global (en LMNP, l’imputation se fait uniquement sur les revenus locatifs).
• L’amortissement du mobilier et des améliorations apportées au logement (entre 10 et 20 % par an pendant 5 à 10 ans), mais aussi du bien immobilier lui-même (jusqu’à 2 % du prix du bien pendant toute la période de détention).

Les autres impôts

Outre la taxation des recettes, la fiscalité du LMP intègre plusieurs impôts :

• La taxe foncière (qui incombe au propriétaire).
• La cotisation foncière des entreprises (CFE), sachant que les exonérations possibles s’appliquent à des cas de figure qui concernent la location non professionnelle (comme la mise en location occasionnelle du logement).
• La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) lorsque le chiffre d’affaires dépasse 500 000 euros hors taxes par an. La télédéclaration et le télépaiement sont alors obligatoires.

La taxation sur la plus-value

Une particularité de la fiscalité de LMP veut que les plus-values réalisées dans le cadre de la revente d’un bien relèvent du régime des plus-values professionnelles. Ce système calcule le montant de l’impôt en fonction de la durée de détention, du montant des recettes, et de la durée de l’activité.

• La durée de détention du bien. En cas de plus-value à court terme (le logement est revendu moins de 2 ans après son achat), le bénéfice réalisé est imposé au titre de l’impôt sur le revenu, donc au barème progressif, et soumis aux cotisations sociales. En cas de plus-value à long terme (plus de 2 ans), c’est le prélèvement forfaitaire unique de 30 % qui s’applique, avec un abattement de 10 % par an à partir de la 6^e année de détention.
• Le montant des recettes et la durée de l’activité. Vous bénéficiez d’une exemption intégrale si vous pratiquez la location meublée comme professionnel depuis au moins 5 ans, et si vous avez touché des recettes inférieures à 90 000 € hors taxes au cours des 2 années précédentes. L’exonération est partielle entre 90 000 et 126 000 € hors taxes par an, et inexistante au-delà.

L’impôt sur la fortune immobilière

Autre point important relatif à la fiscalité en LMP : les biens meublés loués par un professionnel ne sont pas inclus dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pour rappel, cet impôt créé par la loi du 30 décembre 2017 s’applique à l’ensemble du patrimoine immobilier du contribuable.

Pour que cette règle s’applique, il faut toutefois remplir deux conditions :

• Les biens doivent être inscrits à l’actif du bilan de l’entreprise qui pratique la location.
• L’activité locative doit constituer la source principale de revenus au sein du foyer fiscal (c’est l’une des conditions pour bénéficier du statut LMP).

Comment remplir sa déclaration d’impôt en LMP ?

Maintenant que vous en savez plus sur la fiscalité en LMP, voyons comment remplir votre déclaration d’impôt en fonction de votre situation fiscale.

• Votre activité relève de l’impôt sur le revenu. Au régime micro, vous devez remplir la déclaration 2042-C PRO. Au régime réel, il faut reporter les loyers et les charges déductibles sur le formulaire n°2031, et joindre les annexes 2033 A à G (notamment le bilan, le compte de résultat et les tableaux d’amortissements).
• Votre activité est soumise à l’impôt sur les sociétés. Les revenus issus de la location meublée sont reportés sur le formulaire n°2065-SD.
• Vous êtes auto-entrepreneur. Vous déclarez vos revenus mensuellement ou trimestriellement au titre du chiffre d’affaires réalisé. Ces revenus doivent être reportés sur la déclaration 2042-C PRO.
• Vous avez réalisé une plus-value lors de la revente d’un bien en location. Son montant doit être indiqué sur le formulaire n°2048-M.