Immatriculation d’une SCI : quelles sont les démarches à effectuer ?

La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique privilégiée pour gérer des biens immobiliers et pour transmettre du patrimoine immobilier – surtout si vous souhaitez le faire en famille, via une SCI familiale. Sa création suppose d’accomplir quelques formalités, parmi lesquelles : l’immatriculation de la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS), étape incontournable pour lui conférer une personnalité juridique et lui permettre d’exercer ses activités. La procédure inclut la rédaction des statuts, la nomination du gérant, la réunion des apports puis le dépôt du capital, ou encore la publication de l’annonce légale. Il faut ensuite remplir le dossier dédié sur le site de l’INPI en complétant d’autres informations (comme la dénomination sociale), envoyer les pièces justificatives, et attendre de recevoir un extrait Kbis officiel. Keobiz vous guide tout au long du chemin nécessaire pour immatriculer une SCI.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

La société civile immobilière (SCI) désigne une forme de société civile dont le but est de gérer un bien immobilier (ou plusieurs). Composée au minimum de deux associés, elle est souvent choisie pour administrer des biens en famille : on parle alors de SCI familiale. Mais il en existe d’autres formes, comme la SCI de gestion ou de location (entre associés qui ne sont pas de la même famille), la SCI d’attribution (qui consiste à partager la propriété des biens entre les associés) ou la SCI de construction-vente (qui consiste à acheter un terrain, à faire construire, puis à revendre pour générer une plus-value).
Dans une SCI, les biens sont la propriété de la société. Les associés disposent de parts à hauteur de leurs apports, c’est-à-dire de ce qu’ils ont investi dans l’entité. Un apport peut se faire en nature (par exemple un bien immobilier ou un fonds de commerce) ou, le plus souvent, en numéraire (une somme d’argent).

Pourquoi faut-il immatriculer une SCI ?

La procédure d’immatriculation d’une SCI est une obligation depuis le 1ᵉʳ juillet 1978. L’enregistrement d’une SCI lui permet d’être inscrite au Registre du commerce et des sociétés, ce qui lui confère une personnalité juridique distincte de celle de ses membres, et lui donne le droit d’exercer son activité.
La création d’une SCI doit donc forcément passer par l’enregistrement de la société. Une fois cette formalité remplie, la SCI peut souscrire un emprunt pour acheter un premier bien immobilier, conclure des contrats, réaliser des actes juridiques, et s’acquitter de ses obligations comptables et fiscales.

Notez que l’immatriculation est une procédure imposée à toute forme de société afin d’obtenir notamment un numéro de matricule d’entreprise qui permet son identification auprès des différents organismes. On retrouve les mêmes formalités pour la constitution d’une SARL, la création d’une SARL ou l’immatriculation d’une SASU : rédaction et signature des statuts, obtention d’une attestation de parution au journal légal, déclaration des bénéficiaires, indication de la dénomination sociale, et transmission des informations concernant le capital social via le dossier d’immatriculation (apports en numéraire ou apports en nature, valeur nominative des parts sociales). Cette procédure, autrefois gérée par le centre de formalités des entreprises (CFE) et effectuée via le formulaire M0, se fait désormais en ligne sur le site de l’INPI.

Quelles sont les étapes préliminaires à l’enregistrement d’une SCI en ligne ?

Avant de constituer votre dossier pour immatriculer une SCI, vous devez remplir quelques prérequis incontournables. Voici lesquels.

La rédaction des statuts de la SCI

Première chose importante à faire : rédiger les statuts de la SCI. C’est un passage obligé pour toute création d’entreprise. Les statuts mentionnent toutes les informations nécessaires au bon fonctionnement de la société, en particulier :

• sa forme juridique (SCI),
• sa dénomination (autrement dit le nom de la société),
• son objet social (le type d’activité exercé),
• l’adresse de son siège social,
• l’identité des associés,
• le montant et la nature des apports (qui constituent le capital social),
• la durée de vie de la société (établie pour un maximum de 99 ans),
• ses modalités de fonctionnement et de dissolution.

Ces statuts doivent être signés et paraphés par chacun des associés, ce qu’il est possible de faire sous seing privé ou chez un notaire.

La nomination du gérant de la SCI

Une société civile doit nécessairement avoir au moins un représentant légal : le gérant. Mais vous pouvez en nommer plusieurs, qu’il s’agisse de personnes morales ou de personnes physiques (associées ou non). Cette nomination se fait dans les statuts, ou bien dans un acte séparé une fois la SCI créée.

Le dépôt du capital social de la SCI

Chacun des associés participe au capital social par le biais d’un apport en numéraire ou en nature, sachant que le capital minimum doit être de 1 €. Le dépôt peut se faire auprès d’une banque, d’un avocat ou d’un notaire, au nom de la SCI.

La publication d’un avis de création de la SCI

Enfin, il est nécessaire de publier un avis de création de la société dans un journal d’annonces légales (ou sur n’importe quel support habilité à publier des annonces légales) qui couvre le département du lieu du siège social. Cela permet de porter à la connaissance de tiers la nouvelle de sa création. En contrepartie, vous obtenez une attestation à inclure dans votre dossier.

Comment constituer le dossier de demande d’immatriculation pour une SCI ?

Il est temps d’immatriculer votre SCI. Autrefois, cette procédure nécessitait de remplir un formulaire M0 et de le transmettre au CFE du département concerné. Aujourd’hui, les choses sont beaucoup plus simples : l’enregistrement de la SCI se fait en ligne. Il suffit de vous connecter sur le guichet unique de l’INPI et de suivre les indications.

Les champs à remplir pour immatriculer une SCI

En pratique, vous devez renseigner les champs suivants :

• La description de la société civile : dénomination, forme juridique, objet social, adresse du siège, et éventuellement effectif (si vous avez des salariés).
• L’activité principale de la société, la date à laquelle cette activité a démarré, ainsi que sa nature : location, promotion immobilière, construction de programmes neufs ou support de patrimoine familial immobilier sans location.
• L’identité des dirigeants de la SCI.
• L’identité des bénéficiaires, avec leur adresse personnelle, leur nationalité, leur date et lieu de naissance.
• Le choix du régime fiscal (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) et du régime de TVA (franchise en base de TVA, régime réel simplifié, ou régime réel normal).
• Enfin, les informations complémentaires, si vous êtes concerné·e.

Qui sont les bénéficiaires effectifs ?
Les bénéficiaires effectifs de la SCI désignent les personnes physiques exerçant un contrôle effectif sur la société : celles qui détiennent au moins 25 % du capital et/ou des droits de vote. Vous devez déclarer au minimum un bénéficiaire effectif ou, à défaut, nommer le gérant de la SCI : cela fait partie des informations à donner durant la procédure d’enregistrement de la SCI en ligne, au même titre que la dénomination ou l’activité principale exercée. D’autres formes de sociétés sont concernées : il faut, par exemple, nommer des bénéficiaires pour une SAS.

Les pièces justificatives à joindre au dossier

Une fois tous les champs remplis, le site vous demande de joindre plusieurs pièces à votre dossier :

• Un exemplaire original des statuts datés, signés et paraphés par les associés.
• Un justificatif de domiciliation de la SCI (il peut s’agir d’un bail locatif, d’un contrat signé avec une société de domiciliation, ou d’un justificatif de domicile récent – comme une facture d’énergie de moins de 3 mois).
• L’attestation prouvant la publication de l’avis de création dans un journal d’annonces légales.
• Une copie conforme de l’acte de nomination du gérant (s’il n’est pas nommé dans les statuts).
• La déclaration des personnes bénéficiaires.
• Une copie de pièce d’identité et une attestation sur l’honneur de non-condamnation et de filiation pour le gérant personne physique, ou un extrait Kbis (de moins de 3 mois) pour un gérant personne morale.
• Une copie de pièce d’identité pour chaque associé de la SCI.

Comment déposer un dossier pour immatriculer une SCI ?

La dernière étape consiste à déposer votre dossier directement sur le site de l’INPI, à la suite de la procédure – sans oublier de régler les frais imposés. Une fois votre demande complétée, vous pouvez suivre la progression du traitement du dossier sur le même site : en moyenne, les délais après dépôt sont d’une semaine, mais cela peut être plus long s’il manque des pièces.
Une fois votre extrait Kbis officiel reçu, votre SCI peut commencer ses activités.

Combien coûte l’enregistrement d’une SCI ?

La procédure d’enregistrement revient au minimum à 300 €, un montant qui englobe :

• les frais de publication de l’annonce légale (entre 185 et 222 €, selon le département),
• la déclaration des bénéficiaires (21,41 € TTC),
• les frais d’immatriculation (66,88 € TTC), qui incluent les dépôts d’actes, les émoluments du greffe et la TVA,
• les frais de dépôt du capital social (entre 0 et plus de 100 €).

À cela, il faut ajouter des frais annexes, facultatifs, en fonction de votre situation : si vous faites appel à un prestataire pour la rédaction des statuts, si vous passez par un notaire pour leur signature, si vous achetez une adresse auprès d’une société de domiciliation, ou si vous déclarez un apport en nature (bien immeuble ou fonds de commerce).