Quels sont les avantages du statut LMNP en 2025 ?

Vous envisagez de réaliser un investissement immobilier ? Le statut LMNP offre de nombreux avantages aux particuliers qui souhaitent investir dans la pierre afin de se constituer un patrimoine et de générer des revenus complémentaires, sans pour autant en faire leur activité principale. En effet, les avantages du LMNP sont à la fois d’ordre patrimonial (simplicité de mise en location, rentabilité accrue, facilité à trouver des locataires) et fiscal (déduction des charges, déficit foncier et mécanisme d’amortissement qui permettent de réduire les impôts). Keobiz vous propose de partir à la découverte de ce régime juridique qui s’applique exclusivement aux locations meublées.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) désigne un régime juridique spécifique de la location meublée exercée à titre non professionnel. Il permet à un particulier de réaliser un investissement et de mettre un bien en location tout en bénéficiant d’un dispositif fiscal attractif, sans avoir besoin de créer une société complexe. Ce régime a l’avantage de s’appliquer aussi bien aux logements neufs qu’aux biens anciens, dès lors qu’ils sont proposés entièrement meublés au sens de la loi (voir le décret du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé). Cela concerne :

• Les logements individuels (appartements et maisons) qu’ils appartiennent ou non à une copropriété.
• Les biens meublés intégrés à des résidences de services : résidences étudiantes, d’affaires ou de tourisme, ou encore résidences pour seniors (établissements médicalisés ou non). Dans ce cas de figure, le loueur non professionnel LMNP doit signer un bail commercial avec un exploitant.

Toutefois, les avantages du statut LMNP sont réservés aux propriétaires qui ne font pas de la location leur activité principale. Le caractère professionnel ou non de la location meublée s’apprécie en tenant compte des revenus locatifs générés dans l’année et de leur part dans le revenu global du foyer fiscal. Ainsi :

• les recettes annuelles ne doivent pas excéder 23 000 €,
• ou doivent représenter moins de 50 % des revenus totaux perçus par les membres du foyer.

Au moins l’une de ces deux conditions doit être remplie par le loueur pour bénéficier du LMNP. Lorsque ces deux seuils sont dépassés, le régime de la location meublée professionnelle s’applique par défaut, avec des avantages différents, mais aussi des contraintes nouvelles.

Quels sont les avantages du LMNP sur le plan patrimonial ?

Le LMNP se distingue par sa simplicité de mise en place, qui permet de se constituer un patrimoine aisément tout en bénéficiant d’une rentabilité élevée. Voyons ces avantages dans le détail.

La simplicité du statut

Conçu spécifiquement pour les particuliers qui veulent investir dans le locatif, le LMNP se caractérise par sa facilité d’accès à tous les plans : 

• Le bien loué doit simplement répondre aux critères fixés par la loi : il doit être décent et proposer un mobilier en nombre suffisant pour permettre au locataire d’y vivre, d’y dormir et d’y manger sans devoir apporter ses propres équipements.
• L’activité est déclarée sur le guichet unique des formalités des entreprises en cochant la case dédiée aux loueurs non professionnels. À ce titre, vous pratiquez la location en tant qu’entrepreneur individuel et n’avez pas besoin de créer une société de gestion (mais cela reste possible, par exemple si vous souhaitez vous associer).
• Les recettes sont déclarées au titre des BIC lors de votre déclaration d’impôt annuelle : il suffit de les reporter dans la bonne case du bon formulaire, du moins au régime micro. (Au régime réel, toutefois, les choses sont un peu plus compliquées, comme nous le verrons plus bas.)
• La flexibilité du statut est totale : vous disposez du logement comme vous l’entendez. Vous pouvez choisir de le laisser inoccupé, de le louer à un membre de votre famille, ou encore de le revendre à tout moment (contrairement à un mécanisme de défiscalisation de type Pinel qui vous engage sur un certain nombre d’années en contrepartie de la réduction d’impôt accordée – réduction qu’il faut rembourser en totalité si vous n’allez pas au bout de la période de location). Vous avez également la possibilité d’en faire un meublé de tourisme et de le louer à des locataires de passage.

La rentabilité du logement

La rentabilité d’une location meublée est généralement plus élevée que celle d’une location vide, en raison de loyers supérieurs. Il faut avoir en tête que les locataires acceptent de payer un peu plus cher pour profiter d’un logement entièrement meublé et équipé. On estime ainsi que les loyers d’un meublé sont entre 10 et 30 % plus élevés que ceux d’une location nue (à caractéristiques similaires) pour un bail de longue durée. En louant en saisonnier, il est toutefois possible de générer des revenus bien supérieurs, mais au prix de démarches administratives souvent plus complexes.

La facilité de mise en location

Il est souvent plus facile de trouver des locataires pour un meublé. Le bail locatif étant plus court (1 an) que pour une location nue (3 ans), les candidats se décident plus rapidement, d’autant qu’ils n’ont pas besoin de déménager du mobilier. Concrètement, il y a donc moins de risques à louer un meublé.

Dans les grandes villes, les résidences de services attirent aisément des locataires, en particulier les établissements réservés aux étudiants lorsqu’ils sont situés à proximité des universités et des grandes écoles. La mise en location d’un bien dans une résidence revêt d’ailleurs un autre avantage : la gestion est obligatoirement confiée à un prestataire dédié, dans le cadre d’un bail commercial d’une durée de 9 ans. Cela garantit le versement des loyers pendant toute cette période (le gestionnaire les prend en charge même en l’absence d’occupant) et l’entretien régulier du logement.

Quels sont les avantages fiscaux du LMNP ?

En complément, le statut LMNP revêt de nombreux avantages fiscaux dans le cadre d’un investissement locatif. La fiscalité du LMNP est caractérisée par plusieurs leviers intéressants (qui diffèrent quelque peu dans le cas du statut LMP) :

• L’imposition des revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De fait, dans le contexte du statut de loueur en meublé non professionnel LMNP, vous n’avez pas le choix entre BIC et BNC.
• Un système d’abattement forfaitaire au régime micro-BIC d’imposition en LMNP.
• La déduction des charges des recettes locatives au régime réel (notamment les intérêts d’emprunt), avec la possibilité de pratiquer un déficit foncier.
• Un dispositif d’amortissement au régime réel (un système complexe qui nécessite l’assistance d’un expert-comptable).
• La possibilité de récupérer la TVA dans des cas de figure bien particuliers.
• Le régime des plus-values des particuliers en cas de revente d’un bien LMNP (à noter que le régime d’imposition en LMP permet de bénéficier du régime de la plus-value professionnelle : c’est l’un des avantages spécifiques du loueur professionnel qui peut faire pencher la balance lors du choix entre LMNP et LMP).

Explorons ces avantages plus en détail.

Le choix entre régime micro et régime réel

Au statut LMNP, vous relevez par défaut du régime micro-BIC pour la déclaration de vos revenus industriels et commerciaux BIC. Mais vous avez aussi la possibilité d’opter pour le régime réel si celui-ci s’avère plus avantageux.

• Le régime micro-BIC se caractérise par sa simplicité. En deçà de 77 700 € de recettes locatives par an, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus issus de la location. En pratique, cela veut dire que votre revenu imposable est calculé sur la moitié de vos revenus locatifs. Cet abattement représente la totalité de vos charges.

• Le régime réel simplifié s’applique au-delà de 77 700 € (188 700 € pour les meublés classés et les chambres d’hôtes). Il vous permet de déduire vos charges pour leur montant réel, mais aussi d’amortir le bien et le mobilier. Ce régime suppose toutefois de tenir une comptabilité conforme au plan comptable général et au Code de commerce.

Le choix du régime fiscal peut se faire lors de la création d’activité ou en déposant une déclaration de résultat n° 2031 dans les délais imposés (au plus tard le 2^e jour ouvré du mois de mai). En cours d’activité, l’option peut être exercée à tout moment auprès du service des impôts des entreprises (SIE) jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration des revenus n° 2042.

La déduction des charges et le déficit foncier

Au régime réel, le loueur en meublé non professionnel profite d’avantages particulièrement attractifs sur le plan de la fiscalité, qui contribuent à la rentabilité de son investissement immobilier. En effet, vous pouvez déduire des revenus imposables tirés de la location les charges supportées dans l’intérêt de l’activité. Cela concerne notamment :

• Les intérêts relatifs au crédit immobilier contracté pour acheter le logement.
• Les charges de copropriété.
• Les primes d’assurance.
• Les dépenses d’entretien.
• Les travaux de rénovation ou d’amélioration du bien.
• Les frais relatifs à l’acquisition (comme les frais de notaire).
• Les amortissements.

Ce n’est pas tout : lorsque les charges excèdent les revenus, vous avez l’occasion de créer un déficit foncier susceptible de ramener votre impôt à zéro sur la part dédiée aux recettes issues du bien locatif. Ce déficit peut ensuite être reporté sur les revenus locatifs des années suivantes (mais pas sur le revenu global, contrairement à ce qu’il se passe en LMP).

La déduction des amortissements

Autre mécanisme spécifique du LMNP au régime réel : vous pouvez déduire l’amortissement du prix d’achat du bien immobilier, du mobilier acquis pour le meubler, et des travaux réalisés pour son entretien ou son amélioration. Cela suppose d’avoir inscrit ces biens à l’actif du bilan.

En pratique, l’amortissement relève d’une logique comptable permettant de réduire la valeur d’une immobilisation pour tenir compte de sa dépréciation, celle-ci étant due à son usage et au temps qui passe.

Ce mécanisme s’étend sur plusieurs années, en fonction du type de dépense. Par exemple, dans le cas d’un bien immobilier acheté pour 200 000 € et d’un taux d’amortissement de 2 %, il est possible d’amortir 4 000 € par an, sur une période de 30 ans maximum. Quant aux travaux, ils sont généralement amortis sur 7 à 10 ans.

La récupération de la TVA

Le loueur non professionnel peut récupérer la totalité de la TVA acquittée lors de l’achat du logement, mais uniquement si celui-ci est intégré à une résidence de services neuve. Dans ce cas de figure, le montant de la TVA (au taux de 20 %) est reversé dans un délai de 6 mois après la première mise en location.

Quels sont les risques du LMNP (et comment les contourner) ?

Les avantages du LMNP ne doivent pas faire oublier que la location meublée comporte des risques, dont la prise en compte doit pleinement faire partie de votre projet locatif. Quels sont ces risques ?

• Une vacance locative prolongée, due au manque de locataires. Un risque d’autant plus prégnant que les locations meublées subissent un turnover plus fréquent. Pour contourner ce risque, il est essentiel de bien choisir la zone géographique en analysant son potentiel locatif, et de cibler avec soin les profils de locataires (étudiants, jeunes actifs, seniors ou autres).
• Un mauvais choix de régime fiscal : en fonction des charges relatives à l’exploitation du bien immobilier, le régime micro-BIC peut s’avérer inadéquat, notamment si vous réalisez de gros travaux. Prenez le temps d’estimer vos futures dépenses avant de choisir le régime approprié (tout en sachant que vous pourrez opter pour le régime réel à tout moment en cours d’activité).
• Des erreurs dans la déclaration des revenus, celle-ci étant plutôt complexe au régime réel. Il est nécessaire, en effet, de remplir plusieurs formulaires (n° 2031, n° 2033, n° 2042 C-Pro), de déduire les bonnes charges, et d’envoyer une liasse fiscale au service des impôts. Pour éviter tout manquement à vos obligations, il est recommandé de vous faire accompagner par un professionnel de la comptabilité.
• Les loyers impayés sont la bête noire des propriétaires bailleurs. Même s’ils restent rares en pratique, les impayés sont susceptibles de remettre en cause la viabilité d’un projet locatif, faute de pouvoir compter sur les rentrées d’argent indispensables au remboursement du crédit. Ce risque peut être contourné en souscrivant une assurance dédiée ou en confiant la gestion du bien à une agence immobilière.
• Les dégradations du bien par les locataires – un risque qui n’est pas propre aux locations meublées, mais aggravé par le fait que vous mettez à disposition des occupants une grande quantité de meubles et d’équipements ménagers, dont le remplacement ou la réparation vous incombe. Il existe des garanties dédiées aux dégradations locatives généralement proposées en option dans le cadre d’une assurance contre les loyers impayés.

Cette liste ne doit pas vous décourager : au contraire, elle doit vous faire prendre conscience des risques inhérents à tout projet locatif, de la nécessité de bien vous préparer en amont, et de l’utilité d’un accompagnement professionnel.