Louer sa résidence principale en LMNP : le guide pratique en 2025
Le statut LMNP s’applique au propriétaire qui loue un ou plusieurs biens meublés sans en faire son activité principale.
Vous avez le droit de proposer votre habitation principale comme meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par an, ou d’en louer une partie (en saisonnier ou dans le cadre d’un bail).
Pour ce faire, il est indispensable de déclarer l’activité et, dans certains cas, de déposer une déclaration en mairie.
Le statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, voire d’une exonération d’impôt dans des cas de figure bien particuliers.
Vous vous demandez s’il est possible de proposer à la location votre habitation principale en LMNP ? En pratique, vous avez deux options : faire de votre logement un meublé de tourisme pendant vos absences, ou louer une chambre meublée dans votre propriété. Dans les deux cas, il est essentiel de respecter un certain nombre d’obligations afin d’être en conformité avec la loi et de bénéficier de la fiscalité avantageuse de la location meublée. Keobiz vous dit tout ce qu’il faut savoir pour devenir LMNP avec votre résidence principale en 2025.
Qu’est-ce que la location LMNP ?
La location LMNP renvoie au statut de loueur en meublé non professionnel : un régime fiscal spécifique destiné aux particuliers qui mettent un ou des biens meublés en location, sans pour autant en faire leur activité principale (voir à ce propos le fonctionnement du LMNP, mais aussi les différentes conditions d’éligibilité). Ce statut permet de profiter des avantages de la location meublée :
- Des avantages fiscaux qui renforcent la rentabilité de l’investissement locatif : un abattement forfaitaire applicable aux recettes locatives au régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et la déduction des charges au régime réel (avec déficit foncier et amortissement).
- Une forte demande locative pour les biens meublés.
- La possibilité de fixer un loyer plus élevé qu’en location nue, ainsi qu’un risque d’impayé plus faible, ce qui assure la stabilité des recettes annuelles.
- Un bail civil plus souple (1 an contre 3 ans pour une location vide) qui permet de changer de locataire plus souvent, ou bien de reprendre le logement pour le vendre ou l’habiter.
- La variété des biens éligibles : appartement ou maison, résidence principale ou résidence secondaire, bien neuf ou ancien, ou encore meublé dans une résidence de services (ce qui permet de déléguer la gestion locative à un exploitant : voir aussi le Censi-Bouvard en LMNP).
- La possibilité de pratiquer la location saisonnière en tant que loueur en meublé non professionnel LMNP (à ce sujet, lire aussi la SCI et Airbnb).
Le statut LMNP est réservé aux bailleurs dont les revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 € par an ou représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Lorsque ces deux seuils sont franchis en simultané, l’activité est requalifiée en location meublée professionnelle (LMP).
Peut-on louer son habitation principale en LMNP ?
La réponse est oui : il est possible de transformer une habitation principale en location meublée, et ainsi de bénéficier des avantages du statut LMNP. Il existe deux possibilités pour une mise en location dans les règles : faire de sa propriété un meublé de tourisme ou louer seulement une partie de l’habitation.
Louer son logement comme meublé de tourisme
Vous pouvez louer votre propriété en saisonnier. Dans ce cas, la durée de location cumulée ne peut pas excéder 120 jours par année civile (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure). Au-delà de ce seuil, le logement peut être reclassé en hébergement de tourisme. Depuis 2025, les communes ont le droit de limiter cette durée à 90 jours, avec application d’une amende en cas de dépassement.
Notez également que, dans le cadre d’une location saisonnière, il n’est pas possible de louer le logement à une même personne pendant plus de 90 jours consécutifs. Au-delà, le bien devient automatiquement son habitation principale.
La notion de résidence principale s’applique à un bien occupé pendant un minimum de 8 mois par an, la loi ne faisant aucune différence entre un propriétaire et un locataire. D’un point de vue fiscal, l’habitation principale désigne l’endroit où le contribuable réside au 31 décembre de l’année de perception des revenus.
Proposer une partie de son logement en location
Vous pouvez louer (ou sous-louer) une partie de votre habitation principale, notamment une chambre meublée, afin d’arrondir vos fins de mois. Cette possibilité s’applique :
- Aux locations saisonnières (vous louez une chambre comme meublé de tourisme).
- Aux locations de longue durée, auquel cas vous avez le choix entre un bail meublé classique d’1 an, un bail mobilité dont la durée peut varier d’1 à 10 mois, et un bail étudiant de 9 mois.
Dès lors que le logement constitue l’habitation principale du locataire, il faut respecter les obligations relatives à tout bien immobilier locatif :
- Les critères de décence : surface minimale (surface habitable de 9 m2, hauteur sous plafond de 2,20 m et volume de 20 m3), seuil de performance énergétique (classes A à F du DPE jusqu’en 2027), sécurité et santé du locataire, absence d’animaux nuisibles, et présence d’éléments d’équipements et de confort. La liste des critères à remplir est détaillée sur cette page du service-public.fr.
- Les diagnostics techniques à remettre aux locataires (DPE, Crep, amiante, ERP et autres – en fonction des spécificités du logement).
- La liste du mobilier à proposer au locataire, fixée par le décret du 31 juillet 2015.
- L’obligation d’assurer au locataire une indépendance totale vis-à-vis des pièces que vous occupez. Au besoin, il faut prévoir de réaliser les travaux nécessaires.
Avez-vous le droit de louer ?
Avant de penser à louer votre habitation principale en LMNP, assurez-vous d’avoir le droit de pratiquer la location ou la sous-location.
- Le logement fait partie d’une copropriété ? Vérifiez que le règlement de copropriété n’intègre pas une « clause d’habitation exclusivement bourgeoise » : celle-ci interdit toute activité professionnelle au sein de l’immeuble, en particulier la location de courte durée. Si vous envisagez de réaliser un investissement immobilier en saisonnier, pensez à effectuer cette vérification en amont.
- Vous êtes locataire du bien ? Demandez au préalable une autorisation écrite à votre propriétaire pour pouvoir sous-louer tout ou partie du logement.
La sous-location non autorisée est une cause de résiliation du bail. La justice peut également vous condamner à verser au propriétaire la totalité des loyers perçus à cette occasion, ainsi que des dommages et intérêts si un préjudice a été constaté.
Quelles sont les obligations à remplir pour louer son habitation principale ?
S’il est légal de louer son habitation principale, il faut toutefois remplir plusieurs conditions pour commencer à accueillir des locataires. Voici les formalités à effectuer au préalable.
Déclarer l’activité LMNP
Le bénéfice du statut de LMNP suppose d’immatriculer votre activité et d’obtenir un numéro SIRET. Cette démarche (gratuite) s’effectue sur le guichet des formalités des entreprises : vous devez vous déclarer comme entrepreneur individuel et cocher la case « loueur en meublé non professionnel ».
L’immatriculation doit avoir lieu au maximum 15 jours après le début de la mise en location du logement, mais il est recommandé de réaliser cette formalité bien avant.
Le numéro SIRET sert à vous identifier auprès des services fiscaux. Vous pourrez ainsi réaliser votre déclaration annuelle des revenus locatifs, payer la cotisation foncière des entreprises (CFE), et verser vos cotisations sociales si vos recettes excèdent 23 000 € par an.
Déclarer le logement en mairie
Si vous choisissez de louer votre logement en saisonnier, il vous faudra peut-être déclarer votre activité en mairie afin d’obtenir un numéro de déclaration. C’est le cas dans les grandes villes françaises et dans les communes touristiques, où la demande locative est forte : Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Reims, Strasbourg, Toulouse ou encore Tours. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir s’il est nécessaire de déclarer votre logement avant de le proposer à la location.
La demande d’autorisation de changement d’usage ne s’applique qu’à une résidence secondaire ou à un investissement destiné(e) à être loué(e) en saisonnier.
Le numéro de déclaration fourni à cette occasion doit être mentionné dans les annonces locatives. À l’issue de chaque année, la mairie est en droit de vous demander le décompte des jours de location du logement jusqu’au 31 décembre de l’année suivante. Vous disposez d’un délai d’1 mois pour honorer cette obligation.
Notez qu’au plus tard le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques (y compris les résidences principales) devront faire l’objet d’une déclaration auprès du téléservice national dédié.
Collecter et reverser la taxe de séjour
Si votre commune applique la taxe de séjour propre aux hébergements de tourisme, il vous revient de la collecter auprès de vos locataires, puis de la reverser à la municipalité. Le montant de la taxe pratiquée dans votre ville peut être connu via ce téléservice.
Si vous passez par une plateforme de location comme Airbnb, la taxe de séjour est collectée et reversée par ses soins.
Quelle fiscalité s’applique aux revenus locatifs d’une habitation principale ?
Les revenus issus d’une location meublée sont soumis à l’imposition dans la catégorie des bénéfices commerciaux (BIC). Quelle fiscalité s’applique ?
Les avantages en fonction du régime fiscal
Selon que vous relevez du régime micro ou réel d’imposition, les avantages diffèrent :
- Au régime micro des bénéfices commerciaux BIC, vous bénéficiez d’un abattement représentatif des charges dont le taux varie selon la nature de la location : 50 % pour un bail de longue durée, 30 % pour les meublés de tourisme non classés, 50 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Le régime s’applique de plein droit jusqu’à 77 700 € de revenus (15 000 € pour les biens non classés). Notez qu’un abattement minimum de 305 € est appliqué par l’administration.
- Au régime réel, vous pouvez déduire les charges liées à l’exploitation du bien meublé pour leur montant réel. Lorsqu’elles sont supérieures aux recettes, il est possible de pratiquer un déficit foncier reportable sur les années suivantes. Vous pouvez également transformer votre habitation principale en LMNP et profiter de l’amortissement du logement et des biens meubles. Le régime s’applique au-delà des seuils du micro-BIC ou sur option. (Notez que ce régime est particulièrement intéressant dans le cadre d’un investissement locatif.)
L’exonération des revenus locatifs
L’administration fiscale prévoit une exonération intégrale des revenus locatifs dans les cas suivants :
- Si vous louez ou sous-louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, et que cette ou ces pièces constituent la résidence principale du locataire (ou son habitation temporaire dans le cas particulier du salarié saisonnier). Par ailleurs, le loyer doit rester inférieur aux plafonds suivants : un prix de 206 € par m2 en Île-de-France et de 152 € partout ailleurs (chiffres 2024).
- Si vous proposez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale comme chambre(s) d’hôtes et que vos recettes sont inférieures à 760 € TTC sur l’année.
Comment transformer un LMNP en habitation principale ?
Il est également possible de suivre le parcours inverse et de transformer un LMNP en habitation principale. Pour ce faire, vous devez :
- Mettre fin au bail du locataire en lui envoyant un courrier au moins 3 mois avant l’échéance, en indiquant le motif (congé pour reprise).
- Déclarer la fin de votre activité sur le guichet unique.
- Au régime micro : remplir votre prochaine déclaration de revenus dans le respect du calendrier habituel (formulaire 2042 C-Pro), en reportant le chiffre d’affaires réalisé jusqu’à la clôture de l’activité.
- Au régime réel : transmettre votre déclaration de résultats aux impôts dans les 60 jours qui suivent (la liasse fiscale comprend le formulaire 2031-SD et l’annexe 2031-SD).
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La réponse est non : un bien LMNP est obligatoirement destiné à être loué, soit dans le cadre d’un bail de longue durée, soit en pratiquant la location saisonnière. Il n’est donc pas possible de l’habiter soi-même à l’année : il doit s’agir d’un bien exclusivement destiné à la location (comme un investissement locatif) ou d’une résidence secondaire que l’on n’habite pas. Il existe toutefois des exceptions : si vous proposez le bien en saisonnier moins de 120 jours par an, ou si vous louez une partie seulement du logement (en longue durée ou en saisonnier) pour un prix raisonnable.
Pour bénéficier du statut LMNP, vos revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 23 000 € ou ne pas excéder le montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal. Si vous dépassez ces deux seuils, vous basculez automatiquement vers le statut LMP (loueur en meublé professionnel).