LMNP ou LMP : comment faire le bon choix de statut ?

Vous envisagez de vous lancer dans la location meublée ? Avant de démarrer, il est important de connaître les deux statuts applicables à ce type de location, à savoir le LMP et le LMNP, selon que vous pratiquez votre activité de bailleur en tant que professionnel ou de façon occasionnelle. Quelles sont les différences entre ces deux statuts ? Lequel est le plus avantageux ? Et comment faire le bon choix ? Keobiz vous livre les clés pour prendre les bonnes décisions.

Statut de LMNP et statut de LMP : de quoi parle-t-on ?

Ces deux statuts – loueur en meublé professionnel (LMP) et loueur en meublé non professionnel (LMNP) – s’appliquent aux propriétaires bailleurs qui proposent à la location un ou plusieurs logements meublés.

Le statut applicable dépend des revenus locatifs générés par l’activité, et de la place qu’ils occupent dans le revenu global du foyer fiscal. Ainsi, le LMNP s’impose par défaut si vos recettes annuelles n’excèdent pas 23 000 € ou qu’elles représentent moins de 50 % du montant total des revenus générés au sein du foyer par l’ensemble des activités. En revanche, lorsque ces deux seuils sont franchis, vous passez d’emblée à la location meublée professionnelle.

Dans les deux cas, il y a des conditions à respecter pour pratiquer ce type de location :

• Le logement doit être loué entièrement meublé. Pour être considéré comme meublé, le bien doit comporter au minimum une literie avec couette ou couverture, des volets ou des rideaux dans la chambre, des plaques de cuisson, un four (classique ou à micro-ondes), un réfrigérateur (doté d’un congélateur séparé ou d’un compartiment dédié), de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires, et du matériel d’entretien adapté aux caractéristiques des lieux. (La liste est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.)
• Le propriétaire doit créer une entreprise et immatriculer son activité. Cela suppose de choisir un statut juridique adapté (entreprise individuelle ou société) et de suivre le processus déclaratif sur le guichet unique des formalités des entreprises. Cette procédure doit être réalisée au maximum 15 jours après le début de l’activité.

Quelle différence entre les deux statuts ?

En résumé, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est réservé aux bailleurs qui font de la location leur activité principale, tandis que le LMNP s’applique à ceux qui la pratiquent de manière occasionnelle et en tirent des revenus complémentaires – les deux options permettant de profiter des avantages de la location meublée. Mais, bien entendu, les différences qui existent entre ces statuts vont bien au-delà des conditions d’éligibilité du LMNP et du LMP. Quelles sont-elles ?

• Le mode d’imposition des recettes locatives. La fiscalité du LMNP et celle du LMP sont similaires lorsque les recettes sont soumises à l’impôt sur le revenu (régime micro-BIC ou régime réel) et relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), notamment dans le cadre de la fiscalité d’une entreprise individuelle. Mais le loueur professionnel, s’il crée une société, est soumis à l’impôt sur les sociétés.
• Les avantages fiscaux. Les deux statuts permettent de bénéficier d’un abattement forfaitaire au régime micro, et des mêmes mécanismes (déduction des charges, déficit foncier et amortissement LMNP ou LMP) au réel. Mais le statut de LMP s’avère plus avantageux que le statut LMNP au régime réel, en raison d’une imputation plus étendue du déficit foncier, du régime des plus-values professionnelles, et de l’exonération d’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
• Le régime social. Lorsque le bailleur pratique une activité de location en tant que professionnel, il est redevable des cotisations sociales – alors que le LMNP est seulement soumis aux prélèvements sociaux. Dans les deux cas, l’accompagnement d’un expert-comptable est recommandé.

Nous vous proposons d’explorer ces trois points plus en détail.

Le régime fiscal

La location meublée étant considérée comme une activité commerciale, les revenus générés sont imposables soit au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour l’impôt sur le revenu (entreprise individuelle ou société sur option), soit au titre de l’impôt sur les sociétés (SARL, SAS, SCI ou autre).

On distingue ainsi trois régimes d’imposition :

• Le régime micro-BIC, applicable de plein droit sous le seuil de 77 700 € de recettes locatives par an. Sous ce régime, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % censé couvrir vos charges, ce qui signifie que vous êtes imposé sur la moitié des revenus générés par l’activité locative. Cet abattement monte à 71 % pour les locations classées et les chambres d’hôtes (et jusqu’à 92 % dans les zones B2 et C du territoire français).

• Le régime réel s’impose au-delà de 77 700 € de recettes locatives. Il vous octroie le droit de déduire les charges d’exploitation de vos revenus, ce qui vous permet de diminuer d’autant la base imposable sur votre déclaration. Cela concerne notamment les frais d’établissement, les coûts de réparation et de rénovation, les frais de gestion et d’assurances, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les impôts locaux, et les amortissements du mobilier. Vous profitez en outre de deux mécanismes fiscaux avantageux : le déficit foncier et l’amortissement du bien.
• L’impôt sur les sociétés concerne uniquement le loueur qui pratique une activité professionnelle dans le cadre juridique d’une société. Les recettes issues de la location sont taxées selon le régime spécifique des sociétés (voir tableau ci-dessous), tandis que le bailleur est soumis à l’impôt sur le revenu pour ses gains personnels.

Par ailleurs, l’activité locative est soumise aux impôts locaux :

• La taxe foncière, valable sur toute propriété bâtie dont vous êtes propriétaire au 1^er janvier de l’année civile.
• La cotisation foncière des entreprises (CFE), applicable à toute activité non salariée, et calculée en fonction de la valeur locative des locaux.
• La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), uniquement pour les professionnels qui déclarent un chiffre d’affaires supérieur à 500 000 €.

Les avantages en matière de fiscalité

L’activité de location meublée revêt plusieurs avantages sur le plan fiscal, avec des différences subtiles (mais importantes) entre les deux statuts. Quels sont-ils ?

• La possibilité de créer un déficit foncier lorsque le montant annuel des charges excède la somme des revenus générés par la location. Mieux encore, ce déficit peut être imputé sur les années qui suivent, uniquement sur les revenus de même nature en LMNP et pendant un temps limité (10 ans), et sur le revenu global pour un professionnel (sans limite de temps).
• L’opportunité d’amortir le prix du bien et du mobilier en fonction de la durée réelle de détention (mécanisme des amortissements).

Maintenant, voici deux bénéfices propres au statut de professionnel :

• Vous relevez du régime des plus-values professionnelles. Cela veut dire que vous profitez d’une exonération totale de taxation sur la plus-value de cession en dessous de 90 000 € de recettes générées pendant les deux années civiles qui précèdent (à condition de pratiquer depuis un minimum de 5 ans), et d’une exonération partielle entre 90 000 et 126 000 €.

• L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne s’applique pas. Autrement dit, les biens immobiliers détenus par un professionnel de la location meublée n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’impôt, dès lors qu’ils ont un lien direct avec l’exploitation et qu’ils sont utilisés exclusivement pour les besoins de l’activité. En revanche, le loueur non professionnel est soumis à l’IFI pour les biens immobiliers qu’il possède.

Le régime social

Le régime social constitue la dernière grande différence entre les deux statuts :

• Le LMNP ne verse pas de cotisations, car son activité n’est pas professionnelle. En revanche, ses revenus sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %, en plus de l’impôt.
• Le professionnel LMP est redevable des cotisations sociales au même titre que tout travailleur non salarié – afin de financer sa protection sociale. Le taux de cotisations est fixé à 21,2 % au régime de la micro-entreprise, et monte jusqu’à un maximum de 45 % du résultat fiscal au régime réel – sachant que ces cotisations sont déductibles. De plus, un abattement s’applique sur le montant des recettes : 60 % pour la location de courte ou de longue durée, et 87 % pour la location de biens de tourisme classés.

En substance, l’activité de loueur professionnel implique des obligations sociales plus lourdes – un point qu’il est nécessaire de prendre en compte.

Comment choisir entre les deux statuts ?

Si vous vous posez la question du choix, vous devez savoir que la décision ne vous revient pas : elle est la conséquence de la structuration des revenus touchés par votre foyer fiscal, selon que la location constitue ou non votre activité principale. Voici ce qu’il faut retenir :

• Le statut de loueur professionnel concerne les bailleurs qui font de la location leur principale activité, c’est-à-dire leur première source de revenus. Cela suppose de générer des recettes importantes, mais aussi de gérer une entreprise (avec toute la complexité administrative que cela implique) et de verser des droits sociaux élevés.
• Le statut LMNP s’applique aux bailleurs qui font de la location une activité d’appoint, en complément de leur principale source de revenus. Parce qu’ils ne sont pas professionnels, ils n’ont pas besoin de protection sociale et ne versent pas de contributions.

En somme, tout dépend de votre profil :

• Le loueur professionnel est un contribuable fortement fiscalisé, qui a l’avantage de pouvoir imputer le déficit lié à l’activité locative sur l’ensemble de ses revenus. Néanmoins, pour générer plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels, il faut investir en moyenne 400 000 € dans l’immobilier. Et parce que cette activité s’accompagne d’obligations lourdes, il est préférable de faire appel à un professionnel de la comptabilité.
• Le loueur non professionnel est un contribuable qui réalise un premier investissement, sans avoir à tenir une comptabilité complexe. Il fait de la location meublée une activité complémentaire dans un but essentiellement patrimonial – pour se constituer un patrimoine immobilier (à revendre ou à transmettre) et/ou pour générer un revenu supplémentaire.