Comment ouvrir un camping ? Les grandes étapes à suivre en 2025

Premier mode d’hébergement touristique en France, le camping représente 3 milliards d’euros de chiffre d’affaires et reçoit 25 millions de clients par an, pour un total de 141 millions de nuitées. Il s’agit d’une industrie en pleine croissance qui attire un nombre grandissant d’amateurs de nature et de vacances plus authentiques. Mais pas question de se lancer au hasard : ouvrir un camping suppose de suivre un certain nombre d’étapes incontournables que vous devez connaître et anticiper, afin d’assurer le succès de votre projet. Keobiz vous dit tout ce qu’il faut savoir pour démarrer votre activité de gestion de camping dans les meilleures conditions.

Ouvrir un camping, ça veut dire quoi ?

Un camping est un établissement qui offre à la location des emplacements nus ou équipés sur un terrain dédié, avec des espaces réservés aux tentes, aux caravanes, aux résidences mobiles de loisirs et/ou aux habitations légères de loisirs (art. D331-1-1 du Code du tourisme). Suivant le type de camping, le terrain peut aussi prévoir des installations communes comme des douches, des sanitaires et des points de vente – produits alimentaires ou restauration, par exemple.

Le fait d’ouvrir un camping présente de nombreux avantages. D’une part, le marché est en croissance : le parc s’est largement étendu depuis 2013 et le chiffre d’affaires a presque triplé en 25 ans. En 2023, la France possédait près de 30 % du parc européen de campings, soit plus de 860 000 emplacements. D’autre part, le métier offre des bénéfices indiscutables puisqu’il permet de travailler en plein air, de créer des liens de proximité avec la clientèle, et de diffuser des valeurs de convivialité et de durabilité. Plus qu’un choix économique, c’est donc surtout un choix de vie.

Pour autant, l’ouverture d’un camping ne s’improvise pas. Nous allons voir qu’il y a de nombreuses formalités à connaître et de règles à respecter, ainsi que d’étapes à suivre pour démarrer cette activité.

Quels sont les différents types de terrains ?

Il existe deux types de terrains de camping prévus par les articles R. 421-19 et suivants du Code de l’urbanisme, chacun étant associé à des formalités différentes.

Les terrains déclarés

Les « terrains de camping déclarés » ou « terrains ruraux » désignent les établissements dont la capacité n’excède pas 6 hébergements ou 20 campeurs. Ils font l’objet d’une simple déclaration en mairie.

Sur ce type de terrain, vous pouvez recevoir des tentes, des caravanes et des camping-cars, mais l’installation de résidences mobiles et d’habitations légères est interdite. Il faut aussi prévoir des aménagements sanitaires minimaux (point d’eau potable, lavabo et WC), ce qui n’empêche pas d’offrir des services plus complets.

En outre, un établissement placé sur un terrain déclaré ne peut pas bénéficier d’un classement en étoiles. 

Les terrains aménagés

Les « terrains aménagés » désignent les terrains de camping et les parcs résidentiels de loisirs (PRL) et sont soumis à des règles d’urbanisme supplémentaires. Contrairement aux terrains déclarés, ils n’ont pas de limite de capacité et peuvent accueillir tous les types d’accueils : tentes, caravanes, camping-cars, résidences mobiles et habitations légères. Ils proposent également des services communs, et disposent d’un règlement intérieur conforme au modèle arrêté par le ministère du Tourisme.

Ces terrains sont soumis à l’obtention d’une autorisation délivrée par la mairie du lieu d’implantation. Les campings peuvent ensuite bénéficier d’un classement en étoiles, dont la demande est à l’initiative du gérant (voir plus bas).

Précisons que les parcs résidentiels présentent quelques spécificités. Ils sont spécialement affectés à l’accueil des caravanes, des résidences mobiles et des habitations légères. Il en existe deux catégories, selon que les parcelles sont vendues ou exploitées sous le régime hôtelier.

Quelles sont les étapes à suivre pour ouvrir un camping ?

La création d’une activité de type « terrains de camping et parcs pour caravanes ou véhicules de loisirs » nécessite, pour l’entrepreneur que vous êtes, de suivre un certain nombre d’étapes. Les deux plus importantes sont :

• L’établissement d’un business plan. Ce document vous permet d’évaluer le montant de l’investissement à prévoir en fonction des coûts et des charges (électricité, eau courante, chauffage, location du terrain, taxes et impôts, achat du matériel et des équipements). Pour un camping, il peut s’inspirer de ce que l’on fait dans l’hôtellerie – voir « que doit contenir un business plan de gîte », mais aussi « comment ouvrir un hôtel » – et dans le domaine des prestations de services (« zoom sur le business plan d’institut de beauté »).
• Le respect de la réglementation du camping, notamment l’obtention des autorisations indispensables pour installer un camping sur un terrain, comme le prévoit le Code de l’urbanisme. Si vous souhaitez proposer des produits alimentaires (comme une poissonnerie), de la restauration (en ouvrant une dark kitchen avec des plats à emporter), une gamme de services à la personne (ouvrir un spa, par exemple) ou des prestations diverses (une station de lavage pour les véhicules des clients), d’autres règles peuvent venir s’y ajouter. Comme, par exemple, les normes relatives à l’accessibilité des personnes handicapées.

Explorons, dans le détail, les étapes nécessaires à l’ouverture d’un camping.

Définir le concept de votre camping

Première chose à faire : trouver la bonne idée pour votre camping, c’est-à-dire le concept susceptible d’attirer la clientèle, en fonction de votre marché cible. Il en existe différents types :

• Le camping traditionnel qui propose des emplacements et des services de base. Il est destiné à une clientèle familiale.
• Le camping insolite, aussi appelé « glamping », qui se caractérise par un type d’hébergement atypique : cabane dans les arbres, lodge, yourte, roulotte, ou encore maison arboricole. On y trouve généralement des services de confort (piscines chauffées, spa, restauration gastronomique).
• Le camping à la ferme, qui offre aux campeurs de séjourner au sein d’une exploitation agricole et de pratiquer des activités liées à l’agriculture. La clientèle y est plutôt familiale.
• Le camping écologique, axé sur les principes de l’écotourisme et sur le respect de l’environnement. Des certifications (parmi lesquelles l’Écolabel européen) visent à garantir les engagements de l’établissement en matière de durabilité.
• Le camping municipal, géré par une collectivité locale et offrant des tarifs plus attractifs. Avec ces campings, les terrains sont souvent proches des sites touristiques. La clientèle est variée : familles, jeunes voyageurs, seniors.

Étudier le marché et établir un business plan

La deuxième étape consiste à réaliser une étude de marché, puis à produire un business plan. L’analyse du marché a pour but de comprendre les enjeux locaux et d’identifier les opportunités, en fonction des attentes des futurs clients et de ce que proposent les concurrents déjà installés. C’est un processus incontournable pour confronter votre concept à la réalité du terrain, et pour évaluer le potentiel de réussite de votre projet.

Le business plan vient naturellement après l’étude de marché. Il s’agit d’une synthèse du projet qui met l’accent sur la qualité de l’équipe dirigeante et sur la rentabilité de l’affaire. Un prévisionnel financier est établi dans l’optique de trouver des financements, qu’il s’agisse de prêts bancaires, de fonds injectés par les investisseurs privés, ou d’aides octroyées par les organismes publics.

Trouver l’emplacement idéal

C’est l’un des facteurs les plus importants pour ouvrir un camping : trouver le bon emplacement. Celui-ci doit être accessible facilement aux véhicules. Il doit aussi proposer des services de confort et de loisir, être attractif, et bien sûr, répondre aux règles locales. Aussi, la proximité des lieux d’intérêt, des sites touristiques et des attractions naturelles est un atout considérable.

Notez qu’il faut forcément créer un camping sur un terrain constructible et compatible avec cette activité spécifique, et que la législation restreint les possibilités d’installation. De fait, il est interdit de s’implanter :

• Sur les rivages de mer et sur les sites à préserver prévus dans l’article L341-1 du Code de l’environnement.
• Dans les sites classés (monuments naturels et sites inscrits ou non sur la liste dressée par la commission départementale) prévus par l’article L341-2 du Code de l’environnement.
• Dans un rayon de 200 mètres autour des points d’eau captée pour la consommation.
• Dans certaines zones définies par le PLU.

Créer son activité

À ce stade, il est temps de créer votre activité. Concrètement, cela consiste à remplir les formalités de création d’entreprise, en deux étapes :

• D’abord, le choix du statut juridique adapté. Rien ne vous empêche d’opter pour une entreprise individuelle, mais il est recommandé de privilégier une société, que vous soyez le(la) seul(e) associé(e) (EURL ou SASU) ou que vous choisissiez de travailler avec des partenaires (société à responsabilité limitée, SAS, société en nom collectif). Consultez un expert-comptable pour identifier la meilleure solution en fonction de la nature de votre projet entrepreneurial.

• Ensuite, l’immatriculation de l’activité. Cette démarche se déroule exclusivement sur le guichet unique des formalités des entreprises, quelle que soit la forme juridique ou la nature exacte de l’activité. À l’issue de ce processus, vous recevez les numéros d’identification de votre entreprise et pouvez commencer à exploiter votre établissement.

Obtenir les documents administratifs

Dans le cadre de votre projet, vous devez obtenir des documents administratifs, dont la nature varie en fonction du type d’établissement que vous envisagez de créer.

• La création d’un camping déclaré ne nécessite pas de document particulier : une simple déclaration préalable suffit, à déposer en mairie.
• La création d’un camping aménagé doit être précédée de l’obtention d’un permis d’aménager, qui vous octroie le droit d’effectuer des travaux. En tant que bénéficiaire du permis, vous devez par ailleurs déposer une déclaration d’ouverture de chantier, puis effectuer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux réalisés. Ce permis est également nécessaire en cas d’agrandissement d’un terrain de camping existant. La demande est à adresser à la mairie.

Recruter une équipe et trouver des clients

Vous voilà désormais à la tête de votre propre camping. Il vous faut maintenant recruter et former une équipe pour vous seconder dans votre activité : du personnel d’accueil chargé de réceptionner les clients et de prendre les réservations, des agents de sécurité, des techniciens de maintenance, et des animateurs pour les activités proposées aux vacanciers.

En parallèle, vous devez établir une stratégie marketing pour promouvoir votre camping et attirer des clients. Créez un site web pour disposer d’une vitrine digitale, animez vos comptes sociaux (en postant des photos de votre établissement qui mettent l’accent sur ses avantages), diffusez de la publicité dans les médias locaux et nationaux, faites-vous connaître des guides et des agences touristiques, organisez des événements, et tissez des partenariats avec les acteurs locaux. L’idée étant d’adapter votre communication à votre audience cible.

Comment faire classer son terrain de camping ?

Le classement d’un terrain de camping découle d’une démarche volontaire, à l’initiative du propriétaire de l’établissement. Cette procédure permet d’afficher la note attribuée sur l’ensemble des documents promotionnels et publicitaires, et ainsi d’attirer une clientèle qui fait confiance à ces indicateurs de qualité.

Les terrains sont classés par nombre croissant d’étoiles, en fonction de nombreux critères qui tiennent compte de l’équipement mis à disposition des clients, des services proposés, des mesures de sécurité, de la propreté et de l’entretien des lieux, de la prise en considération des enjeux environnementaux, ou encore du respect des normes d’accès aux personnes handicapées. (Tous les critères sont listés dans l’arrêté du 10 avril 2019.) En fin de processus, le camping reçoit une note allant d’1 à 5 étoiles. Ce classement est valable 5 ans.

Les terrains sont également classés selon la destination des emplacements : mention « Tourisme » si plus de 50 % d’entre eux sont dédiés à la location de courte durée, et mention « Loisirs » si la majorité est réservée à une occupation supérieure à 1 mois par une clientèle qui n’y élit pas domicile. Par ailleurs, la mention « aire naturelle » s’adresse aux terrains qui respectent plusieurs critères fixés dans l’annexe de l’arrêté du 10 avril 2019.

Les démarches de demande de classement sont à effectuer sur le site d’Atout France. Quatre étapes sont nécessaires :

1. Une visite de contrôle réalisée par un organisme accrédité.
2. La remise d’un certificat de visite dans les 15 jours qui suivent.
3. La validation en ligne du certificat et la demande de classement.
4. Le prononcé de la décision de classement et la publication de l’hébergement classé.

Quelles sont les réglementations à appliquer pour un camping ?

Un certain nombre de réglementations doivent être connues par le directeur du camping, et appliquées avec rigueur. En voici un florilège.

• La taxe de séjour est collectée par l’établissement auprès de ses clients et reversée à la collectivité territoriale, uniquement dans les communes qui l’ont instituée.
• Le terrain de camping doit faire l’objet d’un entretien régulier. Cette obligation concerne la végétation et les logements (si vous proposez des résidences mobiles ou des habitations légères), et interdit d’entreposer des objets usagés ou de placer des abris de fortune sur le terrain.
• Des conditions sanitaires sont à respecter : mise à disposition d’eau potable (avec affichage de sa provenance et de sa qualité), évacuation des eaux usées (raccordement à un réseau collectif ou à un dispositif d’assainissement autonome), collecte et élimination des déchets ménagers, et application des règles générales d’hygiène. Voir aussi l’arrêté du 17 juillet 1985.
• Des obligations d’information, d’alerte et d’évacuation sont à remplir. Cela concerne : la remise d’un document relatif aux consignes de sécurité à chaque occupant dès son arrivée, l’affichage des informations sur les consignes de sécurité (à raison d’une affiche par tranche de 5 000 m²), la mise à disposition d’un exemplaire du cahier des prescriptions de sécurité établi par les autorités compétentes (préfet ou mairie), et l’installation de dispositifs d’alerte et d’évacuation.
• Plusieurs règles d’affichage s’appliquent. Le classement du camping sur un panonceau conforme au modèle prévu dans l’arrêté du 30 décembre 2021, et placé à l’entrée. L’affichage des prix toutes taxes comprises pour les services. L’affichage à l’entrée du camping ou dans le bureau d’accueil de plusieurs informations : nombre total d’emplacements par type, plan du terrain, prix pratiqués et règlement intérieur.
• Une facture doit être remise au client lorsque le prix de la prestation est supérieur à 25 euros TTC.
• L’obtention d’une licence est obligatoire si vous proposez la vente de boissons alcoolisées.
• Plusieurs normes sont à respecter : les règles de sécurité contre les noyades dans les piscines, ainsi que les normes de sécurité incendie et d’accès aux personnes handicapées.